Требования опеки при продаже квартиры

Главная / Требования опеки при продаже квартиры

Отказ органов опеки от продажи квартиры с долей несовершеннолетнего для дарения доли ему в доме

несовершеннолетний ребенок имеет 1/2 в 1кв кадастр стоимость всей квартиры 600т.р пл 31 и есть кирпичный дом купленный под мат кап где ребенку дарится доля матери и отца 7/12 пл дома 47 кв но кадастровая 200т.р но есть независимая оценка где стоимость дома 1мл200т а квартиры 600т.р опека дает отказ на продажу квартирыи дарения доли в доме ссылаясь на ст 26 и 37 гражданского кодекса РФ и 60 Семейного кодекса РФ что делать?

Ответы юристов (1)

Добрый день! Если я продажа квартиры никак не связана с покупкой дома, то опека права. Поскольку то что Вы выделяете ребнку долю по МК — Ваша обязанность, соответственно, опека расценивает выдел доли не вместо продажи 1/2 доли квартиры, а как исполнение требований закона.

Прии этом даже если Вы дарите ребенку свою уже выделенную долю — это опять же не основание для продажи его доли (поскольку договор дарения — безвозмездная сделка, соответственно, она не может быть связана с отчуждением у одаряемого имущества).

Если Вы хотите «перевести» доли ребенка — просите одобрить договор мены.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ N 13-П от 08.06.2010

специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст. ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 СК РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.
Между тем, из содержания абзаца 2 п. 1 ст. 28 и ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами прав и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае их обжалования в судебном порядке — подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.
С учетом требований закона органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, должны устанавливать, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры.
Главным критерием является то, чтобы условия сделки каким бы то, ни было образом, не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Обычно, если при мене улучшается положение ребенка, суды закрывают глаза на то, что сделка происходит между близкими родственниками. Поэтому даже при отказе опеки шансов отменить его будет больше, чем в описываемой ситуации

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Ребенок-собственник: если опека не разрешает…

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.

www.garant.ru

Правомерность требований органов опеки

Пытаемся получить разрешение от органов опеки и продать квартиру с долей собственности в ней несовершеннолетнего ребенка. Дедушки и бабушки с обеих сторон готовы выделить дарением ему долю бОльшую и по метражу и по стоимости в элитных квартирах. Но органы опеки настаивают, что мы обязаны именно купить долю ребенку где либо, то есть обязательно потратить те деньги, что получим за продажу его доли в нашей квартире. Правомощно ли это?

Явится ли для органов опеки достаточным основанием для разрешения продажи гарантия выделения доли в нашей квартире, находящейся в ипотеке, плюсом к доле, выбеленной бабушкой (как бы в качестве гарантии). Выплат по ипотеке осталось немного, после продажи данной квартиры ипотека закрывается полностью, органы опеки неудовлетворены малой суммой долга.

У бабушек свои квартиры. Они могут выделить ему долю сейчас для разрешения на продажу. Мы, со своей стороны, готовы выделить ему долю тоже в новой квартире, в итоге ребенок увеличивать свою долю в метрах вдвое, а в стоимость — процентов на 80.Ипотеки осталось 40 процентов, то есть стоимость квартиры продаваемой, находящейся в нашей с ребенком собственности 1/2 доли+ 1/2 доли, закрывает ипотеку. Опека сетует, что слишком маленький долг, и стоимость доли ребенка превосходит четверть оставшегося долга. Есть ли выход из ситуации с правовой точки зрения?

11 Октября 2014, 11:13

Ответы юристов (24)

Требования представляются правомерными, так как по сути продав квартиру с долей ребенка, Вы распорядитесь и его долей в денежной сумме за продажу в своих интересах, а не в его.

То что ему подарят доли — не говорит, что он потеряет право на свою долю и соотвественно на денежные суммы, полученные от ее продажи.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ч.2 ст.37 ГК РФ Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

То есть, вам сразу нужно выделить долю ребенку в новой квартре, иначе это будет уменьшение имущества ребенка, что является нарушением прав ребенка.

Явится ли для органов опеки достаточным основанием для разрешения продажи гарантия выделения доли в нашей квартире, находящейся в ипотеке

Нет, так как возможно изъятие банком квартиры в случае неуплаты кредита и следовательно нарушение прав ребенка

Явится ли для органов опеки достаточным основанием для разрешения продажи гарантия выделения доли в нашей квартире, находящейся в ипотеке, плюсом к доле, выбеленной бабушкой

Дарение доли бабушкой здесь роли не играет. Она вовсе может не дарить ничего. Обязательство подарить доли в будущем возможно будет достаточно. Но, об этом необходимо указать в договоре купли-продажи. Допустим, если вы не исполняете обязательство, то опека обращается в суд и признает сделку недействительной.

Явится ли для органов опеки достаточным основанием для разрешения продажи гарантия выделения доли в нашей квартире, находящейся в ипотеке, плюсом к доле, выбеленной бабушкой (как бы в качестве гарантии)

Нет. Если с долями не получается попробуйте договориться с органами опеки о внесении суммы доли на счет ребенка.

Но органы опеки настаивают, что мы обязаны именно купить долю ребенку где либо, то есть обязательно потратить те деньги, что получим за продажу его доли в нашей квартире. Правомощно ли это?

Юлия! Ситуация: Вы продаете недвижимое имущество, в котором имеется доля ребенка.

Так вот главное чтобы при продаже этой доли имущество ребенка не уменьшилось, то есть необходимо либо купить другую недвижимость, либо подарить уже имеющуюся у вас (родителей). А Вы ничего взамен не предоставляете, а предоставляют бабушка и дедушка. При таких условиях опека разрешение на продажу не даст. А вот продажа квартиры под условием выделения долей в будущем после снятия обремения вполне нормальный вариант. Не выполняете обязательства, все приводится в прежнее состояние.

Почему же опека говорит, что обязательства в выделении долей — это ни о чём? И не идет на это?

11 Октября 2014, 11:51

А если Вы сделаете следующим образом: получите разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли, принадлежащей ребенку, путем оформления сделки купли-продажи доли в праве собственности на квартиры, принадлежащую бабушкам.

Заключается договор купли-продажи доли с бабушками, таким образом Вы покупаете долю ребенку. Закон не запрещает проводить данные сделки купли-продажи.

Прошу прощения, но в органах опеки мне сказали, что сделки между близкими родственниками (в том числе и бабушки-дедушки) запрещены и караются законом. А так — с этого и начинали.

11 Октября 2014, 11:50

Прошу прощения, но в органах опеки мне сказали, что сделки между
близкими родственниками (в том числе и бабушки-дедушки) запрещены и
караются законом… А так — с этого и начинали.

Сделки между близкими родственниками не запрещены законом. Даже под материнский капитал допускается приобретение недвижимого миущества у близких родственников.

Органы опеки и попечительства скорее всего имели ввиду, что родители не имеют права на имущество ребенка, а ребенок на имущество родителей (только в порядке наследования).

11 Октября 2014, 11:53

Для Вас оптимальным вариантом сейчас представляется заключить договор купли продажи новой квартиры с выделением доли ребенку, при этом выделенная доля должна быть либо равной либо больше.

То что, бабушки подарят доли ребенку опеку не устроит.

Поэтому, если куплю продажу с выделом доли сразу оформить трудно до продажи или одновременно с продажей имеющегося жилья), то заключите с продавцом предварительный договор.

В последующем, можете ведь договориться с бабушками, что дарят доли Вам (с учетом того, что Вы выделяете долю в новой квартире).

Подайте письменное заявление в опеку, чтобы не на словах это все было, предоставив договор купли продажи нового жилья с выделением доли ребенку или предварительный договор на тех же условиях.

Если интересы ребенка не нарушаются при такой сделке, то опека не сможет ответить отказом. В крайнем случае, такой отказ можно будет обжаловать, в том числе в судебном порядке.

То есть, при выделении в новой квартире равнозначной продаваемой согласие опека должна дать. если же отказ, то они должны его как то мотивировать, что при таких условиях будет им сделать очень проблематично.

Жилье, к сожалению, уже куплено — 2 года назад. В новострое, под ипотеку.

11 Октября 2014, 11:54

Почему же опека говорит, что обязательства в выделении долей — это ни о чём? И не идет на это?

Опека не скогласна с тем, что вы при продаже квартире не выделяете доли ребенку, а только позже уже после покупки квартиры, то есть получаете вы уменьшили его долю до 0кв.м

Прошу прощения, но в органах опеки мне сказали, что сделки между близкими родственниками (в том числе и бабушки-дедушки) запрещены и караются законом… А так — с этого и начинали.

Вас обманули. Сделки между близкими родственниками разрешены.

Нет, они твердо сказали, что мы не имеем права купить ребенку долю у бабушки. Это фальсифицированная сделка и запрещена законом.

Это глупости, такая сделка может быть оспорена в судебном порядке, но никак не является недействительной.

По закону Вы имеете права купить долю ребенку у бабушки, однако, если, Вы в органах опеки сказали, что сделка будет фиктивная, тогда, конечно, органы опеки Вам так и ответили.

11 Октября 2014, 11:58

Жилье, к сожалению, уже куплено — 2 года назад. В новострое, под ипотеку.

Тогда простого обязательства выделить долю будет достаточно. Подайте письменное заявление. Они должны мотивировать отказ. Но в описанной ситуации опеке мотивировать по сути нечем. ну и сможете его обжаловать в крайнем случае.

что сделки между близкими родственниками (в том числе и бабушки-дедушки) запрещены и караются законом

Глупость Вам сказали.

Уточнение клиента

А пункт 3 ст 37 гк РФ? Не об этом?

11 Октября 2014, 13:23

Тут только вариант обжаловать отказ в выдаче разрешения на продажу доли в судебном порядке. Или идите в администрацию, желательно сразу к главе и скажите какие умные у них сотрудники работают и то если вам не дадут разрешение, то вы будете жаловаться не только главе города, но и в прократуру.

Нет конечно. Опека говорит, что ФРС сделку не пропустит и они тоже не имеют права пропустить эту сделку.

Росреестр такие сделки пропускает. На Вашем месте, я бы подавала заявление, а отказ в выдаче разрешения, обжаловала бы в суде.

Шелковая Наталья Николаевна

Вы подайте, и пусть письменно ответят отказом. В крайнем случае обжалуйте его и добиться своего сможете. Ничего противозаконного в Ваших действиях нет. опека не права в данном случае, да и какие-то глупости Вам говорит.

Попробуйте решить вопрос с договором купли-продажи под условием. Не могу сейчас найти нпа по опеке. Есть разъяснение, что такое допускается. Либо приобретение долей у бабушки и дедушки. Такие сделки не противоречат законодательству.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об опеке и попечительстве»:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.

То есть продать долю ребенка ребенка можно только в случае его переезда в другое жилое помещение.

Либо обойти запрет на сделку с близкими родственниками (ч. 3 ст. 37) оформив дарственную на третье лицо и потом совершать сделку.

Здравствуйте. Добавлю к ответам коллег. Формально опека не прав ка конечно, но дело в том, что опека следит за тем, что бы права ребенка, в т.ч. и имущественные. не нарушались. В данном случае опека скорее всего просто пестраховыватся. Так как, то что Вы пообещаете, что бабушка подарит свою долю, не значит еще, что она реально поодарит эту долю. И потом опека по шапке за такое рзрешение получит.

Попробуйте или договорится, что Вы деньги от продажи доли ребенка пергеучислите на его счет в банке, либо же давайте обязательство о покупке равноценной доли в новой квартире. Можно еще конечно взять отказ и оспорить в суде, но учитывая, что суды тоже не рискуют, если есть хоть малейшая вероятность нарушения прав ребенка. Так что лучше все таки попытаться договорится по хорошему с опекой.

Прошу прощения за ошибки, пишу с планшета

Смотрите так же:

  • Налоги с квартиры из 2 долей Налоги с квартиры из 2 долей Платить должны. Тема обсуждалась много раз, поищите. Вот если бы продавали отдельно двумя договорами (и еще с разницей в 1 неделю) - от наолга можно было бы отбиваться. Анонимный пользователь Пишет: […]
  • Приказ мо рф no 200 от 2005 года "Об утверждении Наставления по архивному делу в Вооруженных Силах Российской Федерации" Приказ Минобороны РФ от 31 августа 2005 г. N 200 "Об утверждении Наставления по архивному делу в Вооруженных Силах Российской Федерации" Утвердить прилагаемое HYPERLINK \l "sub_1000"HYPER14Наставление […]
  • Справочно-методическое пособие по разработке стройгенпланов и СПРАВОЧНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО РАЗРАБОТКЕ СТРОЙГЕНПЛАНОВ И КАЛЕНДАРНЫХ ГРАФИКОВ В СОСТАВЕ ППР Транскрипт 1 Стр. 1 из 82 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ПРОЕКТНО-КОНСТРУКТОРСКИЙ И ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ ПРОМЫШЛЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ОАО ПКТИпромстрой СПРАВОЧНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО […]
  • Приказ минфина 26н от 30 Приказ Минфина РФ от 26 марта 2007 г. № 26н “О внесении изменений в нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету” В целях совершенствования нормативно-правового регулирования в сфере бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности и в соответствии с Положением о Министерстве […]
  • Оплата штрафов связной Webtransfer выпускает дебетовые карты с месячным лимитом снятия до $600 тыс. (608) Александр Колесниченко, Webtransfer: "Мы давно уже заняли 1-е место по объему p2p-кредитования в России" (217) Webtransfer выпустит дебетовую карту в партнерстве с английским банком (70) QIWI […]
  • Договор займа возврат ежемесячно ДОГОВОР ЗАЙМА ДЕНЕГ С ПРОЦЕНТАМИ МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИпроект, образец, форма, бланк, шаблон, примерпростая письменная форма сделки (без нотариуса) 2018 год ДОГОВОР займа денег с процентами Россия, город Ростов-на-Дону, двадцатое января две тысячи восемнадцатого года Мы, […]
  • Образец договора купли продажи садового земельного участка с домиком Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера, скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта). Составить договор? Звоните: (921) […]
  • Закон рб от 3 ноября 2006 ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 27 ноября 2006 года №183-З О гражданской обороне (по состоянию на 31 декабря 2009 года) Принят Палатой представителей 26 октября 2006 года Одобрен Советом Республики 13 ноября 2006 года Настоящий Закон направлен на определение правовых основ гражданской […]