Расторжение договора купли продажи дома с земельным участком

Главная / Расторжение договора купли продажи дома с земельным участком

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Сделки в отношении участков земли являются достаточно сложными юридическими процедурами, для осуществления которых требуются дополнительные знания в области права.

Поскольку осуществление подобных сделок влияет на материальное положение сторон, зачастую бывает так, что после заключения договора, по тем или иным причинам, одна из сторон принимает решение отказаться от исполнения документа и расторгнуть его.

В связи с этим до момента подписания соглашения необходимо знать, какие бывают основания для расторжения документа, а также какова процедура отказа от исполнения.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи земельного участка?

При принятии решения о расторжении составленного и подписанного документа выделяют следующие ситуации:

  • Решение принято, согласовано обеими сторонами сделки;
  • Одна из сторон заявило о намерении расторгнуть договор, а вторая с этим не согласна;
  • Соглашение было зарегистрировано уполномоченным органом на момент принятия решения о расторжении;
  • Стороны не успели зарегистрировать заключенный договор.
  • Если обе стороны согласны на расторжение:

    • Когда стороны подписали документ, но не зарегистрировали его в государственном органе и оба участника сделки согласны его отменить, необходимо составить новое соглашение с указанием в нем решения об отмене предыдущего;
    • Когда документ подписан сторонами, и подан для осуществления его государственной регистрации, однако данные еще внесены не были в реестр, стороны должны представить новый договор с просьбой отменить регистрацию документа;
    • Когда сведения о новом собственнике уже внесены в реестр, сторонам придется снова оформить соглашение о купли – продаже участка для перехода права от нынешнего собственника к предыдущему.
    • Если одна из сторон не хочет расторгать договор:

    • Когда соглашение ранее было подписано сторонами и получило юридическую силу, но не было зарегистрировано в государственном органе, заинтересованной стороне придётся обратиться в суд с требованием о расторжении заключенного документа;
    • Когда документ подписан участниками сделки, отправлен в государственный орган для внесения данных о собственнике, заинтересованная сторона должна обратиться с заявлением о приостановке регистрации. Далее в указанный в заявлении срок, она должна обратиться в суд с иском о расторжении заключенного документа;
    • Если после заключения документа, покупатель получил право собственности, то расторгнуть соглашение можно только посредством обращения в судебный орган.
    • Помните, когда решение о расторжении принято только одной стороной, а вторая возражает, без судебного вмешательства сделку не расторгнуть. В связи с этим каждая сторона должна тщательным образом продумывать аргументы для судебного органа. Поскольку лиц, без юридических знаний сделать это трудно, рекомендуем обратиться к юристу.

      Как расторгается предварительный договор купли-продажи земельного участка?

      Расторжение предварительного соглашения осуществляется в простой письменной форме. Заверять документ нотариусом нет необходимости.

      В случае, когда положения предварительного документа обязывали покупателя внести авансовый платеж, средства передаются ему обратно.

      Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры.

      Про образец договора купли-продажи земельного участка с домом смотрите тут.

      Помните, если в соглашении указана обязанность покупателя, передать задаток, то в этом случае вернуть его обратно не получится.

      В какие сроки договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут?

      Когда стороны подписали соглашение, то оно получает юридическую силу с момента подписания.

      Необходимо помнить, что право собственности, однако, возникает только после того, как стороны обратятся в регистрационный орган (Россреестр) с договором, на основании которого в реестр внесут данные о новом собственнике. Такое правило закреплено гражданским законодательством.

      Обратите внимание на то, что без осуществления этой процедуры покупатель не сможет распорядиться приобретенным участком земли. Для того чтобы зарегистрировать новое право, покупателю отведено 18 дней.

      Сторона, которая приняла решение о расторжении заключенного договора, может обратиться в орган для приостановления процедуры регистрации. Для этого следует обратиться в орган и представить заявление.

      В заявлении следует указать причину такого приостановления, а также срок, на который орган должен отложить процедуру внесения данных в государственный реестр.

      Максимальный срок такого приостановления составляет 3 месяца. В этот период, следует обратиться в судебный орган с требование о расторжении ранее заключенного документа.

      Для того чтобы расторгнуть соглашение в судебном органе стороне придется указать на основания, в соответствии с которым она воспользовалась правом прекращения действия соглашения.

      uropora.ru

      Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

      Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

      Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

      Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

      Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

      Законодательная база

      После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

      Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

    • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
    • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
    • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
    • Последствия расторжения сделок (ст. 453).
    • Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

      Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

      Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

      Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

      1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
      2. Переход права владения на любой объект недвижимости.
      3. Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

        Как расторгнуть договор до регистрации?

        До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

        При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

        Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

        Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

        Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

        Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

        Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

        Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

      4. По желанию одной из сторон;
      5. По соглашению всех участников.
      6. Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

        Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

        Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

        На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

        Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

        При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

        После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

        Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

      7. Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
      8. Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).
      9. Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

      10. Отсутствие или неполный размер оплаты;
      11. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
      12. Подписание документов недееспособным человеком;
      13. Принуждение к подписанию документов.
      14. к содержанию ↑

        Отсутствие оплаты

        Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

      15. Расписка;
      16. Банковская выписка;
      17. Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

    При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.
  • Обременение в виде прописанных в квартире граждан

    Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

    При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

    Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

    А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

    Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

    Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

    Недействительные сделки

    В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

    При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

    Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

    При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

    Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

    Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

    Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  • Возникшей неожиданно;
  • Непреодолимой;
  • Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  • Затрагивающей интересы обоих участников.
  • Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

    Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.
  • Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

    Безопасная продажа

    При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.
  • Покупка без проблем

    Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

    В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

    Имущество считается переданным с момента его подписания.

    Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

    Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

    Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Также рекомендуем к прочтению:

    Поделиться в соц.сетях

    kvartira3.com

    Расторжение договора купли-продажи дома с земельным участком

    22 апреля 2015 продал дом в деревне с земельным участком, за 450 000 руб. По договору купли продажи, за участок оплачено наличными -100 рублей, а оставшиеся 458900 руб должны поступить на мой счет в течении 2 месяцев со счета пенсионного фонда (материнский капитал покупательницы). Сделка зарегистрирована в росреестре -право собственности перешло на покупательницу и 2-х ее несовершеннолетних детей.Деньги так и не перечислены за дом из ПФ. на мой вопрос в ПФ сказали, что со стороны покупательницы поступил отказ (или запрет ) на перечисление материнского капиталла в счет оплаты сделки. На мой вопрос к покупательнице почему она так поступила получил усный ответ что она нашла лучший вариант и отказывается от сделки, отдала мне документы (свидетельство о праве собственности на дом и землю), сказав -делайте что хотите с этими документами -это типа не ее проблема! На контакт не идет.Покупательница в доме не проживает -но уже теперь она и ее 2-е детей являются собственниками. а я остался и без денег и без дома. Что мне теперь делать?

    Ответы юристов (3)

    Здравствуйте. Ваш договор купли-продажи предусматривает возможность расторжения в случае неоплаты выкупной цены?

    Уточнение клиента

    к СОЖАЛЕНИЮ В ДОГОВОРЕ НИЧЕГО НЕ ПРОПИСАНО О РАСТОРЖЕНИИ..(ЮРИСТ ТАКОЙ ГРАМОТНЫЙ ПОПАЛСЯ)

    21 Июля 2015, 17:21

    Есть вопрос к юристу?

    И в договоре прописана отсрочка платежа, правильно я понимаю?

    В таком случае у вас возник залог в силу закона. Поскольку переход права собственности зарегистрировано, соответственно для государственной регистрации вы представляли акт приема-передачи. Это значит, что покупатель принял объект недвижимости.
    В этом случае вы можете взыскать задолженность по оплате, с начислением процентов за период просрочки, а также предъявить требование об обращении взыскания на предмет залога – продаваемый объект недвижимости.

    Также, можно попытаться расторгнуть договор в судебном порядке, но здесь придется доказывать, что фактически передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества не имели место. Учитывая факт состоявшейся регистрации перехода права собственности и наличие акта приема-передачи пока что это представляется проблематичным.

    В любом случае, начать Вам стоит с письменной претензии в адрес покупателя.

    Для более подробной консультации, подготовки документов и правового анализа имеющихся у Вас документов Вы можете написать мне личное сообщение.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    pravoved.ru

    Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке

    Заключили договор купли-продажи на земельный участок, сдали документы в регистрационную палату. Покупатель отдал деньги и принял имущество. Может ли в одностороннем порядке покупатель отказаться от сделки и потребовать обратно сумму спустя 10 дней? Документы из регистрационной палаты еще не получены. Причина: соседи перемеряют участок и ругаются с ними, «-мы не хотим тратить нервы»

    09 Октября 2013, 15:14 Оксана, г. Тверь

    Ответы юристов (6)

    Теоретически, но только теоретически, такое возможно, но только теоретически, на практике это тяжело доказать. В силу ст.450 ГК РФ

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    1.
    Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
    заключении договора, является основанием для его изменения или
    расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
    существа.

    Как видите это должны быть существенные изменения условий. Поэтому если сейчас соседи подадут в суд и выйграют дело (перенесут в свою пользу границы например) то после этого можно будет что то делать и предпринимать для расторжения, а пока нет

    В одностороннем порядке отказаться от сделки нельзя: ст. 309,310 ГК РФ: Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний октаз от исполнения обязательства не допускается.

    Они чем-нибудь трактуют свое желание, кроме ругань с соседями? Если нет, то это не является основанием для расторжения договора КП.

    Расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке, при наличии существенных нарушений с вашей стороны.

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

    Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
    1.
    Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
    ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
    государственной регистрации в едином государственном реестре
    органами,
    осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
    сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
    хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
    пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
    ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
    настоящим Кодексом и иными законами.

    А сам подписанный договор купли-продажи вступает в силу сразу же. Сам переход права собственности нужно зарегистрировать. Поэтому, чтобы расторгнуть договор купли-продажи нужно обратиться в суд. А у Вас нет конкретных оснований для его расторжения, суд не будет удовлетворять Ваши исковые требования в данном случае.

    Право собственности на недвижимость переходит с момента регистрации права в Росреестре. Если покупатели обратятся с заявлением о приостановлении регистрационных действий по сделке, и одновременно обратяться в суд с заявлением о признании договора недействительным и взыскании уплаченной суммы, то скорее всего суд будет на их стороне, т.к. изменение границ земельного участка, есть существенное нарушение.

    Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений (ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

    Пункт 3 ст.19 — государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления в письменной форме правообладателя, стороны или сторон сделки либо уполномоченного им или ими на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления

    Здравствуйте, Уважаемая Оксана!

    Расторгнуть данный договор можно только в судебном порядке и при наличии существенных нарушений одной из сторон ( пример, после подписания договора, а покупатель не передал денежные средства) либо при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора ( пример, если был куплен земельный участок с обременением о которым покупатель при заключения договора не знал).

    В Вашей ситуации оснований для переживаний не вижу. «Соседи» не являются основанием для расторжения заключенного договора.

    Границы земельного участка являются существенным условием договора купли-продажи.

    Право собственности на недвижимое имущество переходит с момента внесения данных в Единый реест Регистрационной службой.

    Государственная регистрация прав производится в течение 18 календарных дней с момента подачи полного комплекта документа (ч. 3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

    Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.

    Срок, на который могут быть приостановлены регистрационные действия составляет не более 3 месяцев.

    В Вашей случае подлежат применениб специальные нормы Земельного кодекса о купле-продаже земельных участков. В ч. 3 ст. 37 ЗК РФ указано, что покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков только в следующих случаях:

    Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

    В Вашем случае данных нарушений при продаже земельного участка не усматривается, поэтому даже в случае подачи заявления о его расторжения в суд покупателем, закон будет на Вашей стороны, поскольку Вы оповестители покупателя обо всех вышеуказанных обстоятельствах при осмотре участка.

    Фраза «об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка» ст. 39 ЗК РФ не касается пределов границ земельного участка, поскольку до сдачи регистрационных документов должно быть проведено межевание. Этот пункт касается случаев, когда на соседнем участке планируется разместить, например, вредное производство.

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    m.pravoved.ru

    Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка или иск в суд – как действовать?

    Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

    Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

    Способы расторжения договора купли-продажи земли

    Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

    Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

    +7 (812) 409-35-97 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

    1. По соглашению сторон.
    2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
    3. По решению суда.

    В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

    Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.
  • Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

    Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

    Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

    У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

    Причины покупателя

    У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

    Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.
  • При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

    Положение продавца

    У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

    Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

    Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

    Порядок расторжения в зависимости от ситуации

    Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

    По соглашению сторон

    Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  • Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  • Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  • Подписание соглашения о расторжении.
  • Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.
  • В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

    В одностороннем порядке

    Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  • Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  • Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  • Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  • Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  • Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.
  • Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

    Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

    Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.
  • В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

    С обременением

    Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

    Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

    Алгоритм будет таким:

  • Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  • Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  • Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  • Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.
  • Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

    Предварительный договор

    Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

    Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

    Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

    Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

    До регистрации в Росреестре

    Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

    Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

    Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

    После регистрации

    Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

    Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

    Последствия расторжения

    Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

    По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

    При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

    Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

    estatelegal.ru

    Смотрите так же:

    • Биохимия правила сдачи Как правильно сдать анализы: рекомендации для пациента Практически все исследования проводятся натощак (не менее 8 часов после последнего приема пищи), поэтому чтобы провести анализы утром можно выпить небольшое количество воды. Чай и кофе - это не вода, пожалуйста, потерпите. […]
    • Годовая медицинская страховка для визы Медицинская страховка для шенгенской визы: цены и особенности страхования для туристов Если вы решили съездить в одну из стран Европы, для поездки вам потребуется медицинская страховка для шенгенской визы. Страховой полис входит в обязательный список документов для получения […]
    • Земельный налог в актах выполненных работ в рб Журнал."Сметное дело" 04.07 Бюджетные организации В номере: Новации в строительной отрасли в 2018 году. Отдельные ситуации и особенности при проектировании строительства объектов. Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации. В номере: Подрядные торги, торги […]
    • Как вернуть страховку по каско Хочу расторгнуть КАСКО У любого владельца полиса КАСКО может возникнуть острая необходимость расторгнуть действующий договор. Но для того, чтобы легко и безболезненно расстаться со страховой компанией, потребуется знание особенностей и нюансов, касающихся процедуры досрочного […]
    • Исполнительный лист в арбитражном суде г москвы Арбитражный суд города Москвы Разделы сайта Сейчас на сайте Посетителей 490 Арбитражный суд города Москвы информирует об изменении порядка ознакомления с материалами судебных дел, находящихся в производстве суда, выдачи копий судебных актов и выдачи исполнительных листов. Уважаемые […]
    • Закон 402 кратко Закон о бухгалтерском учете: основные положения С 01.01.2013г в действие вступил Федеральный закон № 402-ФЗ “О бухгалтерском учете”, пришедший на смену старому, действовавшему уже в течение 16 лет. ФЗ о бухгалтерском учете, зона ответственности Привести учет к единым правовым и […]
    • Можно ли взять кредит если есть штрафы Дадут ли в банке кредит, если есть долг у судебных приставов Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Если есть долг у судебных приставов, то можно с полной уверенностью сказать, что новый кредит не дадут. Причем даже при полном погашении задолженности, не нужно […]
    • Яндекс проверить налоги Квитанции, штрафы, налоги Через Яндекс.Деньги можно платить и коммерческим компаниям, и государственным организациям. Оплата квитанций Если вам нужно оплатить счета за коммунальные услуги, электричество или газ, загляните в каталог товаров и услуг, раздел ЖКУ. Любые другие квитанции и […]