Подвальные помещения в собственности

Главная / Подвальные помещения в собственности

Подвал жилого дома: право собственности и бремя содержания

И магазин, и подвал — объекты недвижимости. Из пункта 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) такая регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Пункт 1 ст. 14 названного закона устанавливает, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Для ответа на вопрос о праве собственности на какой-либо объект недвижимости или его часть достаточно внимательно изучить имеющиеся документы. Если у предпринимателя нет свидетельства, подтверждающего исключительное право собственности на подвал (в том числе как на часть объекта недвижимости), предприниматель не является единственным собственником этого помещения.

В то же время в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Такое толкование не противоречит приведенному положению Закона о госрегистрации, поскольку в рассматриваемом случае право общей собственности является производным от права индивидуальной собственности. Следовательно, наличие у предпринимателя свидетельства о праве собственности на помещения первого этажа здания при отсутствии такого свидетельства в отношении подвала может подтверждать только наличие у него права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Расходы на содержание общего имущества

Как следует из формулировки вопроса, предприниматель, видимо, не различает платежи за коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества. Обратимся к ст. 39 Жилищного кодекса РФ, регулирующей вопросы содержания указанного имущества в многоквартирном доме. В ней, в частности, предусмотрено, что собственники помещений в таком доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество. Отметим, что ст. 39 Жилищного кодекса РФ как специальная норма соответствует общей норме — ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Предприниматель является собственником нежилого помещения — магазина, занимающего первый этаж дома. Поэтому он также должен нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе и на содержание подвала. Подчеркнем, что такие расходы не являются коммунальными платежами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Теперь о коммунальных платежах.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ):

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В пункте 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как видим, законодатель различает плату за услуги и работы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги. В то же время следует обратить внимание на применение законодателем словосочетаний «плата за жилое помещение» и «плата за содержание и ремонт жилого помещения» без уточнения, что речь идет также о нежилых помещениях. Указанная статья включена в раздел VII Жилищного кодекса РФ, поименованный «Плата за жилые помещения и коммунальные услуги». Возможно, именно это обстоятельство способствует непониманию того, что собственники нежилых помещений также несут бремя по содержанию общего имущества. Мы считаем, что положения ст. 154 и других норм указанного раздела Жилищного кодекса РФ в обсуждаемой части должны применяться по аналогии и к собственникам нежилых помещений. Утверждая это, мы исходим из того, что положения иных законов не конкретизируют вопросы платы за нежилые помещения многоквартирных домов, составной часть которой является плата за содержание общего имущества. Обязанность вносить такие платежи собственниками нежилых помещений не вызывает сомнений.

В рассматриваемой ситуации предприниматель должен оплачивать как услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в том числе подвала), так и потребляемые им коммунальные услуги.

В заключение отметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, не распространяются на отношения по предоставлению указанных услуг хозяйствующим субъектам, в том числе предпринимателям — собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме. Однако особенности таких отношений — особая тема, выходящая за пределы обсуждаемых нами проблем.

Может ли предприниматель быть единственным собственником подвала многоквартириного дома?

Существуют две точки зрения по этой проблеме. Сторонники первой считают, что предприниматель не вправе быть исключительным владельцем подвала в многоквартирном доме, сторонники второй — что такая ситуация возможна.

Только общая долевая собственность

Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Далее законодатель приводит перечень таких помещений, который не является исчерпывающим. В этот перечень включены, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещение оборудование (технические подвалы).

Названная статья также устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются вышеуказанным общим имуществом. По решению собственников, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Как видим, законодатель ограничивает право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Такое имущество при соблюдении определенных условий может быть передано только в пользование иным лицам. Из содержания приведенных положений следует, что общее имущество, в том числе и подвалы, в исключительную собственность каких-либо лиц передать нельзя, оно должно сохранять статус общей долевой собственности.

Исключительное право на подвал

Однако существует точка зрения о возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома. Сторонники такой позиции полагают, что те или иные объекты указанного имущества (в том числе и подвалы) могут быть проданы третьим лицам, и ссылаются на п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. И для заключения договора купли-продажи того или иного объекта общего имущества первоначально следует сформировать его как отдельный объект, то есть ввести в гражданский оборот. Если речь идет о помещении, необходимо составить технический паспорт, оформив право общей долевой собственности на этот объект с согласия всех без исключения собственников. Техническое выделение одного объекта из состава общего имущества производится путем реконструкции.

Мы считаем, что такая точка зрения противоречит законодательству.

Прежде всего непонятно, о каком оформлении права общей собственности на выделенный объект идет речь (если допустить, что такое выделение возможно). Ведь право на общее имущество в многоквартирном доме (например, на подвал) изначально в силу закона является правом общей собственности.

Кроме того, такое выделение в любом случае не может привести к изменению предназначения объекта — обслуживание более одного помещения. Если же речь идет о подвале, такой объект предназначен для обслуживания всех помещений дома. Говорить о его отчуждении — значит допускать возможность прекращения права совместного пользования подвалом всеми собственниками помещений дома, в том числе и пользования инженерными коммуникациями. Но это нонсенс.

Отметим также, что согласно п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

— отчуждать указанную долю, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свое помещение.

Из системного анализа этого пункта и вышеприведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что указанные доли не могут быть выделены и отчуждены и с согласия всех собственников помещений.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу подтверждает наши выводы.

Судебная практика

Из Определения ВАС РФ от 19.03.2009 № ВАС-17628/08 следует, что в результате ряда совершенных сделок нежилые помещения подвала многоквартирного дома стали собственностью индивидуального предпринимателя. Некоммерческая организация, представляющая интересы собственников этого дома, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным права собственности последнего приобретателя на указанные нежилые помещения. Исковые требования были удовлетворены, с чем не согласилась апелляционная инстанция. Однако кассационная инстанция и ВАС РФ поддержали позицию суда первой инстанции, отметив, в частности, следующее.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование. Поэтому сделки, связанные с передачей в собственность спорных помещений подвала с инженерными коммуникациями, являются недействительными (ничтожными). Эти сделки не повлекли правовых последствий, в том числе возникновения на подвальные помещения права собственности у последнего приобретателя. Суд первой инстанции правильно применил законодательство и обоснованно удовлетворил иск, возложив на предпринимателя обязанность освободить занимаемые им подвальные помещения.

Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что собственнику помещения в многоквартирном здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого здания. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. В этом документе прямо не указывается, что общее имущество в многоквартирном доме не может приобрести статус индивидуальной собственности в результате каких-либо сделок. Но такой вывод логически следует из приведенных разъяснений.

www.eg-online.ru

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.

Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.
  • Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

    На что могут рассчитывать собственники квартир?

    Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

    • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
    • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
    • объект не является частью квартир.
    • Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

    • все лестницы и межэтажные метры;
    • лифты и этажные коридоры;
    • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
    • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
    • чердак, крыши и ограждающие территории.
    • По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

      И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

      Как быть, если дело касается новостроек?

      В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

    • кадастровый паспорт;
    • содержание проектной документации;
    • технический паспорт.

    По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

    Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

    Практическое содержание законодательства

    Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.
  • Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

    Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

    Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

    Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

    Частные вопросы

    Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

    Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.
  • Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.
  • Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

    Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

    Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

    bytrf.ru

    Подвальные помещения в собственности

    Города — узлы и арена противоречий, в том числе это концентрация противоречий Лаппо Г.М.

    В домах, имеющих подвальные или полуподвальные (цокольные) помещения, зачастую возникают споры о праве распоряжения данными помещениями между жильцами дома, арендаторами и городскими властями. Достоверно установить собственника конкретного подвального помещения можно только через статус этого помещения. Здесь всего два варианта: подвал либо является так называемым техническим подпольем, которое предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома, либо самостоятельным объектом недвижимости, функционал которого никак не связан с обслуживанием других помещений в доме. При этом собственниками технических подполий всегда являются домовладельцы, что следует из положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
    Статья 36 Жилищного кодекса РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома. Согласно данной норме собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
    Из указанных норм следует, что на подвальное помещение как объект права может распространяться правовой режим:
    — общего имущества в многоквартирном доме, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
    — самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
    До настоящего времени распространенной является следующая позиция: «любое подвальное помещение дома имеет обслуживающий функционал». И, как ни странно, предпосылками для данного заблуждения стали выводы Конституционного Суда РФ, сделанные в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О: в состав общего имущества (следовательно, и в состав общей долевой собственности) домовладельцев включаются помещения, не являющиеся частями квартир, внутри которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений.
    Действительно, найти подвальное помещение, в котором хотя бы транзитом не проходят коммуникации дома, невозможно, что и воодушевило жильцов многих многоквартирных домов на подачу исков о признании права общей долевой собственности на подвальные (и полуподвальные) помещения, занятые на праве аренды или собственности различными организациями (предпринимателями). Однако, необходимо обратить внимание на то, что в Определении Конституционного Суда РФ N 489-О-О указано, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирных домах могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав, а их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Поэтому, целесообразно выделить в отдельную группу подвалы в новостройках и в домах, возведенных до начала приватизации жилья в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1. Особенность определения правового режима подвальных помещений в домах «доприватизационной» постройки связана с тем, что согласно п. 1 Приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга. Только с началом реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РФ N 1541-1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 N 13391/09, именно на дату приватизации первой квартиры в таком доме и нужно определять статус его подвальных помещений и их правовой режим.
    Если на дату приватизации первой квартиры подвальное помещение дома по проекту выполняло исключительно техническую функцию и обладало всеми перечисленными выше признаками технического подполья, то его однозначно следует рассматривать как таковое и относить к общему имуществу дома, которое, соответственно, принадлежит домовладельцам.
    Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ констатирует, что право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в том числе и на подвал) возникло один раз — в момент приватизации первого помещения в доме, а принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты и отдельные их нормы (ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново. В этом случае подвальное помещение не может быть сдано в аренду и уж тем более продано без ведома и согласия домовладельцев. Подтверждение правильности данного подхода можно найти, например, в Постановлении Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 10.08.2010 N А32-4632/2008, где судьи указали на ничтожность договора аренды подвального помещения многоквартирного дома, заключенного между муниципальным образованием и предпринимателем без согласия собственников помещений этого дома. Суды исследовали документацию на дом (многочисленные акты и справки БТИ), в том числе план подвального помещения, свидетельствующую о том, что вплоть до 2010 г. подвал предназначался для обслуживания других помещений дома. В нем были расположены трубопроводы магистрали системы отопления жилого дома, магистральные трубопроводы системы горячего и холодного водоснабжения, отопления, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации. На основании проведенного анализа стало очевидно, что спорные помещения изначально не были предназначены для самостоятельного использования (впоследствии их функционал тоже не менялся), поэтому суд установил их принадлежность к общей собственности. В результате зарегистрированное право собственности муниципального образования на спорные помещения было признано недействительным, а договор аренды, как указано выше, — ничтожным. Отметим, что само по себе размещение инженерных коммуникаций в подвале еще не дает веских оснований полагать, что он относится к общей долевой собственности. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 13391/09, инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
    Если на дату приватизации первой квартиры в доме его подвальные помещения уже были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались в качестве общего имущества домовладельцами, то такие помещения рассматриваются в качестве самостоятельных объектов недвижимости, право общей долевой собственности на которые не возникло. В данной ситуации собственником подвального помещения правомерно является г. Санкт-Петербург или муниципальное образование, которые на законных основаниях могут сдать его в аренду, продать и распорядиться им иным образом. Согласно Постановлению Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А40/14250-10 собственники помещений многоквартирного дома решили оспорить факт регистрации права собственности на подвальное помещение дома за городом федерального значения (Москвой). При изучении выписки БТИ из технического паспорта на здание и экспликации на нежилые помещения подвала выяснилось, что эти помещения «исторически» не предназначены для обслуживания и имеют определенное функциональное назначение (зал торговый, тамбур, санузел, коридор, кладовая, помещение подсобное, комната персонала), а также отдельные от жилого дома входы и являются обособленными помещениями. Суд констатировал, что при таких обстоятельствах домовладельцам не может быть передано право общей долевой собственности на подвальные помещения. Определить правовой режим подвальных помещений в новостройках проще.
    Чаще всего он устанавливается арбитрами исходя из проектного и фактического назначения помещения в качестве общей долевой собственности. Например, Постановлением Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2010 N А53-6270/2009 были удовлетворены притязания товарищества собственников жилья на подвальное помещение. Спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве. Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарно-технического оборудования, обслуживающего многоквартирный дом, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения. Итак, чтобы исключить риск заключения договоров аренды или купли-продажи подвальных помещений в многоквартирных домах с лицами, которые не вправе распоряжаться данными объектами, необходимо провести экспертную оценку статуса подвального помещения. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений или любым лицам, желающим приобрести такое помещение в собственность или в аренду, потребуется помощь юристов.


    1. ПРЕТЕНЗИОННАЯ СТАДИЯ
    — Сбор документов и их павовая оценка.
    — Разработка решения вариантов вопроса в т.ч. путем мирного решения. Подробнее.

    2. ПРЕДСУДЕБНАЯ СТАДИЯ
    — Разработка проекта иска/отзыва на иск.
    — Сбор и подготовка документов, обосновывающих выработанную правовую позицию.
    — Подача иска в суд. Подробнее.

    3. ПЕРВАЯ ИНСТАНЦИЯ
    — Проведение предварительного слушания.
    — Оценка возражений противоположной стороны.
    — Корректировка и уточнение сформированной позиции (при необходимости сбор дополнительных доказательств).
    — Проведение основного слушания. Подробнее.

    4. АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ИНСТАНЦИЯ
    — Правовая оценка решения суда.
    — Оценка жалобы противоположной стороны.
    — Разработка проекта дела.
    — Подготовка жалобы/отзыва на жалобу.
    — Проведениеслушания дела. Подробнее.

    Работа в суде апелляционной инстанции проверяется уже вынесенное решение суда первой инстанции. Стадия апелляционной инстанции очень важна, т.к. Постановление апелляционной инстанции вступает в силу немедленно и подлежит принудительному исполнению через службу судебных приставов. Апелляционная инстанция заседает в составе 3-х судей, а не одного, как в суде первой инстанции, выносит решение коллегиально; по ряду вопросов может иметь свою собственную правовую позицию. Поэтому на этом этапе очень важно хорошо подготовиться к делу и суметь отстоять уже принятое в пользу клиента положительно решение или добиться изменения отрицательного решения

    6. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ ПРОИЗВОДСТВО
    — Возбуждение исполнительного производства.
    — Участие в исполнительных действиях.
    — Обеспечение исполнения решения суда. Подробнее.

    www.logosinfo.ru

    Смотрите так же:

    • Тема купля продажа по гражданскому праву Договор купли-продажи недвижимости [курсовая] Курсовая работа по гражданскому праву на тему "Договор купли-продажи недвижимости" Глава 1. Договор, как способ приобретения права собственности на недвижимое имущество 5 1.1. Понятие и сущность недвижимости как объекта гражданских прав […]
    • Ходатайство о госпошлине в арбитражный суд Образец Ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины В Арбитражный суд Новосибирской области630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6 Истец: Публичное акционерное общество «Наименование предприятия» 633102, Новосибирская область, г. Обь, ул. Шевченко, 10 Ответчик: Открытое […]
    • Авансовый платеж налог на имущество сроки Какой срок уплаты налога на имущество в 2017-2018 годах? Отправить на почту Срок уплаты налога на имущество организаций устанавливается в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации. Рассмотрим в нашей статье, каковы сроки уплаты налога на имущество в 2017–2018 годах, […]
    • Мировые суды г волжский Дело № 2-535/2014 город Волжский 24 апреля 2014 года Мировой судья судебного участка № 64 Волгоградской области Шиповская М.А., при секретаре Инютктной П.Н., с участием истцов Нетеребской Н.А., Нетербского В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску […]
    • Законное представительство несовершеннолетних Законное представительство несовершеннолетних АРХИВ "Студенческий научный форум" Просмотров научной работы: 3123 Комментариев к научной работе: 0 Поделиться с друзьями: Законное представительство несовершеннолетних - это сложное правовое явление, сущность которого не сводится к […]
    • Сзв-6-4 стаж Как оформить СЗВ-6-4 в непростых случаях Комментарий к Письму ПФР о заполнении формы персонифицированной отчетности Пенсионный фонд, проанализировав результаты отчетной кампании за I квартал, выявил наиболее часто возникающие у страхователей вопросы и рассказал, как заполнять форму […]
    • Мчс рф приказ от 24022009 91 Информация и документы по охране труда и промышленной безопасности - Naine.ru МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ДЕЛАМ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ, ЧРЕЗВЫЧАЙНЫМ СИТУАЦИЯМ И ЛИКВИДАЦИИ ПОСЛЕДСТВИЙ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ ПРИКАЗ от 24 февраля 2009 г. N 91 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ И ПОРЯДКА […]
    • Правило превращения Краткие правила игры в шахматы ШАХМАТНАЯ ДОСКА И НОТАЦИЯ Шахматы - игра для двоих. Один игрок (Белые) использует фигуры белого цвета, а второй игрок (Черные) обычно играет фигурами черного цвета. Доска разделена на 64 маленьких черных и белых квадратика (поля). Существует система […]