Нотариус брачный договор для ипотеки

Главная / Нотариус брачный договор для ипотеки

Заключение брачного договора при ипотеке

Брачный договор в нашей стране не имеет столь широкого распространения, как за рубежом. Молодые пары считают его излишней формальностью, благо имущества у них немного.

Однако многие уже поняли, что этот документ помогает избежать многих сложностей при разводе. Особенно если супружеские отношения «осложнены» ипотекой.

Определение понятия «брачный договор» дается в статье 40 Семейного кодекса РФ. Согласно ей, это соглашение между будущими или действительными супругами, относительно распределения имущественных прав.

То есть в этом документе устанавливаются права каждого члена семьи на те вещи, которые:

  • у нее имеются в настоящем;
  • будут приобретены в будущем.
  • Или же определяется порядок деления имущества при разводе, отличный от законного.

    Заключается такое соглашение, которое иногда называют по западному образцу брачным контрактом, до вступления в брак или в любое время после этого (ч. 1. статья 41 СК РФ).

    Договор составляется в письменной форме и подписывается обоими его участниками.

    Для того, чтобы документ обрел юридическую силу, его удостоверяет нотариус (ч. 2 статья 41 СК РФ).

    Правовое регулирование

    Основные положения, касающиеся содержания, заключения и расторжения договора, содержатся в главе 8 Семейного кодекса. В частности, там сказано, что таким соглашением устанавливаются только имущественные права.

    Что же касается обязанностей, не входящих в эту сферу, то они в договор не включаются и не рассматриваются.

    Коль скоро брачный договор затрагивает права, касающиеся вещей, в том числе и недвижимых, то они регулируются, кроме семейного, и другим законодательством:

    • Гражданским кодексом в части правового режима общей или долевой собственности и заключения договоров;
    • Законом об ипотеке в части касающейся залога недвижимости по обязательствам пары или одного из супругов.
    • Получается, что права супругов, установленные брачным договором, касаются не только их обязательств друг перед другом.

      Соглашение регулирует и возможность каждого из них при заключении сделок с третьими лицами, отвечать по ним определенным имуществом.

      Брачный договор для ипотеки

      Ипотека, то есть кредит, полученный в банке под залог купленной недвижимости, предполагает весьма длительные отношения с кредитором. И нет никакой гарантии, что за это время семья, купившая квартиру, не распадется.

      Зачастую, именно квартира в ипотеке служит единственной причиной дальнейшего существования брака.

      Брачный договор в такой ситуации выгоден всем участникам кредитных отношений:

    • Супругам – потому что сразу распределяет их доли в купленной недвижимости и обязанности в погашении кредита.
    • Банку – потому как подтверждает согласие обоих супругов, а также исключает в дальнейшем смену заемщика.
    • Во время брака

      Закон дозволяет заключить брачный договор в любой момент, когда супруги сочтут это необходимым. Лучше всего проделать это непосредственно перед обращением в банк за ипотечным кредитом.

      Впрочем, нередко и сами кредитные учреждения настаивают на подписании такого документа.

      Согласно договору с банком, заемщиком может выступать как один из супругов, так и оба.

      Во втором случае и необходим брачный договор:

    • по его условиям будут распределены и долги, чтобы каждый из супругов отвечал только за свою часть, даже после развода;
    • иначе, при отказе одного из созаемщиков платить, второй будет вынужден погашать долг в полном объеме.
    • После развода

      А вот после развода оформить соглашение уже не получится. Препятствуют этому положения статьи 43 СК РФ, где сказано, что расторжение брака прекращает и действие брачного договора.

      То есть этот документ действителен только на срок существования семьи. После развода действуют только те его положения, которые специально для этого и были составлены.

      Второе препятствие раздела ипотеки при разводе – отказ банка.

      Согласно статье 391 ГК РФ перевод долга одним должником на другого возможен только с согласия кредитора.

      На практике банки крайне редко дают свое согласие на:

    • смену заемщика;
    • разделение долга на обоих супругов.
    • Приходится продавать квартиры, чтобы рассчитаться с банком.

      Интересует ипотека на новостройки в Сбербанке? Смотрите тут.

      Оформление

      Получается, что брачный договор и ипотека являются неотъемлемой частью супружеской жизни. А если серьезно, то заключать кредитный договор с банком, не имея оформленного по всем правилам брачного договора, это большой риск.

      Свои финансовые риски, связанные с возможностью не получить свои средства назад, банк постарается минимизировать за счет заемщика.

      Соглашение дает гарантию защиты прав каждого из супругов.

      С чего начать?

      Начать следует с определения финансовых возможностей семьи. Будет ли совокупный доход достаточным для того, чтобы ежемесячно, на протяжении большого срока, погашать долг и проценты по нему. А главное, сочтет ли банк семью платежеспособной.

      Далее следует определить, как именно будут распределяться доли в приобретаемой квартире, будут ли они равными или нет.

      Решается этот вопрос, исходя из финансовых возможностей каждого из супругов оплачивать определенную часть долга.

      Третий момент, который требует обозначения, это раздел имущества в случае возможного развода. Закон устанавливает, что все имущество и имущественные права, включая долги, делится между супругами поровну.

      Но в договоре можно прописать условия, подходящие для данной конкретной пары.

      Если супруги считают необходимым, они вправе сами определить условия, на которых происходит приобретение, на покупку которой берется кредит.

      В частности, можно указать:

    • кто вносит первоначальный взнос и из каких средств (собственных или общих);
    • в каком порядке погашаются ежемесячные платежи;
    • размер обязательство каждого из супругов;
    • изменения имущественных отношений в случае рождения детей;
    • доли, отходящие каждому при разводе и т. д.
    • Режим имущества

      Закон устанавливает, что любое имущество, неважно движимое или недвижимое, купленное во время существования брака, автоматически становится общей совместной собственностью супругов.

      При этом считается, что каждый из них становится совладельцем равных частей приобретения. И при разводе получает, соответственно, половину.

      Но договором можно установить и иной режим. В частности:

      1. Раздельной собственности, когда приобретенное имущество поступает в собственность только одного из супругов. И при разводе отходит именно к нему полностью, без права второго на какую-либо часть.
      2. Долевой собственности, когда каждый член семьи получает право на определенную часть покупки. Например, на 1/3 или ¾ и т. д. При разводе раздел производится согласно этим долям. Получить что-то сверх этого практически невозможно.

      Распределение ипотечного долга

      Соответственно выбранному режиму распределяется и долг по ипотеке. Кто получает все имущество, тот и становится заемщиком.

      При разводе второй супруг не несет перед банком никакой финансовой ответственности. Но и права на часть квартиры не имеет.

      Если доли установлены, то каждый из супругов выплачивает свою часть долга самостоятельно, независимо друг от друга.

      Образца брачного договора для ипотеки не существует. Так как закон не устанавливает обязательных требований к его содержанию.

      Но у нотариуса, к которому планируется обратиться, скорее всего имеется примерная форма документа, куда останется внести только данные супругов. Или же он составит договор, ориентируясь на пожелания своих клиентов.

      Плюсы и минусы

      Главным плюсом брачного договора является урегулирование всех имущественных вопросов до развода, где большую роль играют эмоции. Защита материальных интересов при этом очень важна.

      Второй плюс в том, что договор позволяет «прикрыть» такие факты, как низкий доход или плохая кредитная история одного из супругов. То есть повышает надежность заемщика в глазах банка.

      Есть, впрочем, и минусы. Главный из них – менее выгодные условия, которые предложит банк. Отсутствие созаемщиков, на которых в случае чего ложится выплата долга, заставляет банки осторожничать.

      Второе отрицательное последствие – ущемление, пусть и добровольное, прав одного из супругов, который в случае развода не получит той части общего имущества, что причитается ему по закону.

      Что лучше: снимать квартиру или брать ипотеку? Читайте здесь.

      Как подать заявку на ипотеку в ВТБ онлайн? Подробная информация в этой статье.

      Расторжение

      Брачный договор может быть расторгнут, также, как и заключен в любой момент по желанию супругов (статья 43 СК РФ).

      Но вот с ипотечным договором так поступить не получится. Особенно если речь идет о смене заемщика. На это, как уже упоминалось, требуется согласие банка (статья 391 ГК РФ).

      Стоимость нотариального заверения брачного договора лучше всего уточнить у нотариуса. Цены на эти услуги различаются в зависимости от региона.

      На видео о брачном контракте

      77metrov.ru

      Хотите взять ипотеку, готовьте брачный договор

      Оформление ипотечного кредита – ответственный шаг, так как обязательства по нему нужно будет выполнять в течение многих лет. Брачный договор для ипотеки в Сбербанке не является обязательным документом, но может существенно облегчить процедуру получения кредита.

      Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку?

      Банки, в том числе и Сбербанк, благосклонно относятся к решению клиента оформить брачный договор, так как данное соглашение поможет избежать недоразумений в случае развода.

      Если между супругами брачный контракт не был заключен, то вопрос будет решен согласно нормам законодательства, то есть имущество и долги по нему будут поделены пополам. Если же ипотека была оформлена до брака, то второй супруг не сможет претендовать на нее, даже если в течение многих лет оплачивал долг по взятому супругом кредиту.

      Отсутствие брачного договора увеличивает риски не только заемщиков, но и банка. Как правило, при разводе оставшийся долг делится пополам. При этом не всегда оба из бывшей пары одинаково платежеспособны.

      Но основной причиной, по которой требуется наличие контракта между супругами, является желание оформить ипотеку только на одного из них. Если планируется, что собственником ипотечной недвижимости будет только один из пары, наличие договора обязательно, иначе банк откажет в выдаче кредита.

      Когда брачный договор необходим?

      В некоторых случаях заключение брачного договора крайне желательно:

    • у одного из супругов плохая кредитная история. Оформление ипотеки на мужа и жену в таком случае маловероятно, так как банки предпочитают не иметь дела с теми, кто когда-либо имел задолженность по взятому кредиту. В случае же брачного соглашения оформлять ипотеку и выплачивать ее будет только один из пары;
    • один из пары категорически против ипотеки и отказывается оформлять ее. В данном случае есть смысл подписать брачный контракт, чтобы взять ипотеку, не получая согласия от мужа или жены;
    • ипотека была оформлена до брака, но выплату по ней производят и муж, и жена. В противном случае, даже если большая часть кредита будет выплачена в браке, недвижимость не будет считаться совместно нажитым имуществом, это придется доказывать в суде. Необязательно делить квартиру пополам, за каждым из супругов может быть закреплена доля, пропорционально сделанному ним взносу.
    • Распределение долей

      При заключении брачного договора стороны могут сами определить размер своих долей:

    • совместная собственность. Это означает, что оба супруга будут владеть недвижимостью в равных частях;
    • раздельная собственность. В таком случае жильем владеет только один из пары, и второй супруг не может претендовать на нее после развода. Соответственно, делает выплаты и несет ответственность тот из супругов, кто является собственником недвижимости;
    • долевая собственность. В данном случае супруги договариваются о размере долей и в случае развода раздел ипотечной недвижимости осуществляется согласно условиям договора. В тех же пропорциях и необходимо выплачивать кредит.
    • Наиболее часто устанавливается режим раздельной собственности.

      Что нужно предусмотреть в договоре?

      Брачный договор согласно российскому законодательству может регламентировать исключительно имущественные взаимоотношения между супругами. Если нынешние или будущие супруги только планируют оформлять ипотеку, то при заключении контракта стоит предусмотреть этот вопрос в отдельной главе. Если же брачный договор был заключен ранее, то в него нужно внести соответствующие изменения.

      Как правило, банки (и Сбербанк не является исключением) предлагают своим клиентам свои образцы брачных договоров о раздельной собственности на ипотечную квартиру, но супруги могут составить контракт по собственному проекту. Чтобы предусмотреть все нюансы, желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на семейных правоотношениях.

      Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку должен отвечать на следующие вопросы:

    • кто выступает заемщиками по договору;
    • кто будет собственником недвижимости и в каких долях;
    • кто осуществляет первоначальный взнос;
    • кто и в каком размере оплачивает кредит в дальнейшем;
    • кто вносит другие платежи, в том числе страховку, проценты по кредиту, оплачивает коммунальные услуги;
    • как осуществляется раздел квартиры и оставшегося долга в случае развода;
    • какие могут быть основания для пересмотра обязательств мужа и жены в части выполнения обязательств по ипотеке.

    Если ипотека уже оформлена, то банк обязательно должен быть поставлен в известность о планируемом заключении брачного договора. Условия брачного контракта должны учитывать условия ипотечного договора. В противном случае банк может потребовать досрочного исполнения обязательств.

    proipoteku24.ru

    Обязательства по ипотеке и брачный договор.

    Может, но для этого банку необходимо предоставить брачный договор. Также не будет лишним приложить этот договор к пакету документов при подачи их на государственную регистрацию.

    Брачный договор, предусматривающий в том числе и раздельную финансовую ответственность по кредитным обязательствам, имеет смысл заключать только в случае если Вы не собираетесь становиться поручителем или созаемщиком при приобретении указанной Вами квартиры. Если же Вы уже стали созаемщиком или поручителем, то брачный договор будет вступать в противоречие с взятыми Вами на себя обязательствами.

    Если соответствующее будет прописано в брачном договоре , то ответ прост — да.

    Брачный договор,но не забывайте,что при каких-либо не благоприятных обстоятельствах,Вам сложно будет отстаивать свои права на эту недвижимость,скорее всего-не возможно.

    А я поверну обсуждение в другое русло. Хочу заметить, что инвестиции и ипотека это вещи несовместимые. При ипотеке максимум можно сохранить свои активы.‌‌‌

    Брачный договор необходимо будет приложить‌‌‌

    Ирина, Ваш ситуация — это пример женской лояльности в супружеской жизни и внутренней борьбы с самой собой «хочу-не хочу!»
    Если Вы будете созаемщиком, это означает, что вы вместе заняли деньги на покупку квартиры и обязуетесь оплачивать этот долг. Ваше «а мне эта квартира не нужна и я не хочу иметь по ней финансовых обязательств перед банком» надо зафиксировать в брачном договоре ( как сложно. ), учитывая все нюансы сделки.

    Проверено ЦИАН

    Разведитесь.. это самый лучший вариант. Вы не хотите приобретать квартиру в совместстную собственность, не хотите нести солидарную ответственность.. зачем такая семья кому нужна?

    В брачном договоре должно быть так и указано, на все кредиты, так как супруг может взять потребительский и погасить ипотеку, а потребительский будет ваш совместный или если задолженность по кредиту будет могут наложить арест на иную недвижимость и имущество включая авто. Т.е вы должны заключить брачный договор не только на эту квартиру а на всю недвижимость и имущество включая движимое и все кредиты и обязательства.

    По имуществу по которому заключен брачный договор при смерти одного из супругов второй не получает половину обязательную имейте это в виду.

    Если вы не хотите иметь обязательств по ипотеке и прав на квартиру-только филигранно составленный брачный договор у продвинутого нотариуса и договор раздела имущества до заключения ипотечного договора.

    Ирина, Вам необходимо уточнить в банке, подойдет ли в таком случае Ваш муж в качестве заемщика. Дело в том, что поручительство — это не только обязательства по закону (семейному кодексу, в случае, если Вы брачный договор еще не заключили и обязанности и собственность еще не разделили), но и один из важнейших способов обеспечения кредита для банка. Поэтому проконсультируйтесь в Банке, были ли у них такие случаи и как они поступали.

    Инвестиция с ипотекой — весьма сомнительное мероприятие с точки зрения доходности. Переплата по кредиту съест все.
    Брачный договор может быть заключен как до брака, так и в браке, а также, в отношении определенных обязательств. Поэтому можете составить брачный договор относительно приобретаемой квартиры, и таким образом, лично вы не будете иметь в ней не только совместную долю, как супруга, но и не будете нести солидарную ответственность в качестве созаемщика.

    Ипотека оплачена мат.капиталом. Как правильно выполнить нотариальное обязательство?

    Участник программы «‎Работаю честно»

    Согласно нотариального обязательства после погашения ипотеки должны получить доли супруг и дети, соответственно при дарении долей детям в простой письменной форме с согласия мужа Вы нарушаете обязательство — это первое. Но самое интересное будет дальше, нотариус увидев, что права мужа были ущемлены при последующей продаже вправе отказать в удостоверении сделки в которой были ущемлены права третьей стороны. Лучший способ не разделять доли, а затем дарить. Можно сделать одно соглашение о распределении долей за один раз и детям и супругу.

    Нотариусы Санкт-Петербурга давно предлагают заключать Договор (кто-то называет Соглашением) об оформлении квартиры в общую долевую собственность, по которому все члены семьи наделяются долями по усмотрение собственника. Один договор, стоит недорого, обязательство выполнено. И «огород городить» не надо.

    Детей лучше не наделять долями, равными с родительскими. Минимальная доля детей- пропорционально сумме МК. Позиция высших судов — от 14.03.2017 4КГ16-73- постановление Коллегии по гражданским делам ВС РФ
    Пример: квартира стоит 5 млн, куплена супругами- созаемщиками в ипотеку. Платили в том числе МК. Округлим МК до 500 тыс для примера. Это 1/10 доля стоимости.квартиры. МК на 4 членов семьи.будет по 1/40 на каждго ребенка и соответственно 38/40 на родителей- это их совместно нажитое, у каждого родителя при разделе образуется 19/40.

    При заключении договора на покупку квартиры с использованием средств (части средств) материнского капитала, необходимо дополнительно заключить два соглашения – о разделе общего имущества супругов и об определении размера долей в праве собственности супругов и их детей на жилое помещение. При этом, первое соглашение входит в состав второго. В данном случае нотариальное заверение требуется для обоих соглашений, а платежи по ним будут суммироваться (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079 «Об уплате государственной пошлины (нотариального тарифа) за удостоверение соглашения об определении размера долей в праве собственности супругов и их детей на жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала и совместного имущества супругов»).

    Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку.

    Сергей самое главное, чтобы у Вас с женой был консенсус по этому вопросу. Если она выступит созаемщиком, то ее доход будет учтен независимо от того, до ДКП Вы подпишите брачный договор или после.
    Ну, а если согласия нет, а у Вас нет уверенности в Ваших отношениях, то оформляйте квартиру целиком на маму, опять же ЕСЛИ у Вас нет других возможных претендентов на наследство от мамы.

    Спасибо за совет. Консенсус есть, вопрос как юридически грамотнее все оформить.

    Кстати, если супруга выступает созаемщиком, это совершенно не означает, что на нее обязательно должна регистрироваться доли в праве на квартиру.

    Сергей, брачный договор лучше оформлять с предварительным согласованием в банке, на этапе рассмотрения заявки. Банк потребует выделить в отдельный пункт недвижимость, приобретенную в кредит (возможно, с указанием реквизитов банка). Насколько я понимаю, именно это Вам и нужно.
    Доход супруги, конечно же, учитываться не будет.
    Мать привлечь можете. Но если не хотите иметь совместно нажитое с супругой — брачный договор придется оформить в любом случае ДО оформления покупки с использованием кредитных средств.

    Составить брачный договор до получения ипотечного кредита и все согласовать с банком.

    Здравствуйте, Сергей! Лучше оформить брачный договор до одобрения ипотеки. Доход жены может при этом учитываться (она может быть созаемщиком). Вместо жены созаемщиком может быть и мать.

    Спасибо. Если оформить брачный договор до одобрения ипотеки, то в нем будет указана не конкретная квартира?

    Разумеется, брачный договор должен быть подписан до ипотеки. Вместо созаемщика следует привлекать поручителя, чтобы созаемщику не выделялась доля в праве. Причем, в этом случае поручителем может выступать абсолютно любой человек, независимо от родства. Если размера своего дохода недостаточно для одобрения необходимой суммы, тогда нужны созаемщики. Обычно могут разрешить до 4 созаемщиков.

    Здравствуйте. В брачном договоре супруги вправе не только изменить установленный законом режим совместной собственности, но и установить другой режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (ст.ст. 40-44 СК РФ).

    При этом, обратите внимание на то, что суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Так недействительным может быть признан судом, как указал в своем Постановлении Пленума № 15 от 5 ноября 1998 года (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6) Верховный суд РФ, брачный договор, в соответствии с которым все совместно нажитое в браке недвижимое имущество в случае расторжения брака переходит в собственность только одного из супругов.
    Решать Вам и Вашей супруге как поступить.

    Спасибо за совет! Т.е. брачный договор даже грамотно оформленный — не 100% гарантия?

    До ипотеки согласуйте все действия с:
    1. Банком;
    2. Нотариусом;
    3. Риэлтором.

    www.cian.ru

    Смотрите так же:

    • Государственные нотариусы кривой рог Государственные нотариусы кривой рог Дацко Виктор Ярославович Телефон: (056) 40-10-10 Мобильный: Нет Адрес: г. Кривой Рог, ул. Мелешкина, 51, кв. 40 Коваленко Олександр Вячеславович Телефон: (056) 405-16-74 Адрес: г. Кривой Рог, ул.22 Партз'їзду 48/21, Ставниченко […]
    • Сыктывдинский мировой суд Сыктывдинский районный суд Факс: Председатель суда - Глобу Татьяна Ивановна Помощник председателя суда - Коновалова Елена Алексеевна Администратор суда - Куценко Сергей Александрович Начальник отдела судопроизводства - Дубовская Лидия Николаевна Мировой судья Выльгортского участка - […]
    • Трудовой стаж женщин начисления пенсии Женщины в России отправляются на пенсию раньше мужчин. И это даже несмотря на то, что их продолжительность жизни длиннее в отличие от представителей сильной половины. Но чтобы получать деньги, положенные по старости, надо не только быть определенного возраста, но и иметь наработанный […]
    • Адвокаты г печора Коллегия адвокатов «СанктЪ-Петербург» Адвокат - Бородулин Владимир Генадьевич Новые комментарии В ПЕЧОРЕ НЕ ПЕРВЫЙ ГОД МИШКИ 1 месяц 1 неделя назад Так отправьте один паром из 1 месяц 2 недели назад Наталья Юматова, руководитель 1 месяц 3 недели […]
    • Опека и попечительство сергиев-посад Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по Сергиево-Посадскому муниципальному району Управлениеопеки и попечительства Министерства образования Московской области по Сергиево-Посадскому муниципальному району: Адрес: Московская область, г. Сергиев […]
    • Москва суда самолет Самолётный парк Аэрофлот обладает одним из самых молодых парков в мире*. Большую часть составляют самолёты семейства Airbus А320, Airbus А330 и Sukhoi SuperJet 100. По состоянию на 01.07.2018 в Аэрофлоте эксплуатируется 241 самолёт, средний возраст ВС составляет 4,0 года. С конца […]
    • Приказы об итогах участия в конкурсе Отдел образования Администрации Ики-Бурульского РМО Республики Калмыкия Приказ об итогах конкурса Отдел образования администрации Ики-Бурульского РМО РК от 24 марта 2017 г. п.Ики-Бурул Об итогах муниципального этапа республиканского конкурса чтецов, посвященного 95-летию со дня рождения […]
    • Оформить международный страховой полис Оформить международный страховой полис Оформить международный страховой полис просто. Для этого необходимо сообщить нам: – имя и фамилия (лат. написание), – дата рождения, – номер общего загранпаспорта (хотя бы одного совершеннолетнего участника поездки); – назвать даты поездки и […]