Недвижимое имущество и мошенничество

Главная / Недвижимое имущество и мошенничество

1.2 Недвижимое имущество как предмет хищения / Классификация мошенничества в сфере недвижимости

Экономическим признаком любого имущества как предмета хищения, является его цена, то есть возможность денежной оценки. Именно цена является существенным признаком имущества и позволяет, например, отличить уголовно наказуемое хищение от административного проступка, определить вид хищения.

Критерий «овеществленного труда» был применим к предмету хищения лишь в социалистическом государстве и в связи с изъятием из гражданского оборота земельных участков и иных обособленных природных объектов. Действующее гражданское право (ст. 130 ГК) относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные обособленные природные ресурсы, прочно связанные с землей. Никаких причин не рассматривать указанные вещи в качестве предмета преступлений против собственности не существует. При этом следует учитывать, что поскольку указанные объекты относятся к недвижимости, то их преступное приобретение возможно только в формах мошенничества и вымогательства в виде приобретения права на имущество. Кража, грабеж, разбой в отношении земельных участков и иных обособленных природных ресурсов — невозможны.

Именно поэтому, а не по причине отсутствия «овеществленного труда» нельзя рассматривать в качестве хищения самовольную добычу природных ископаемых, косьбу травы, порубку деревьев и другие подобные действия. При этом важно учитывать, что объектом гражданских прав являются лишь обособленные природные объекты, а не окружающая природная среда и отдельные виды природных ресурсов в целом, которые выступают в качестве предмета экологических преступлений и проступков. Если вымогатель требует передать ему права на обособленный земельный участок или мошенник приобретает такие права путем обмана, это — преступление против собственности. Если преступник незаконно обособляет ранее не обособленную часть природных ресурсов (незаконно добывает драгоценные металлы и иные полезные ископаемые, диких животных в естественной природной среде и т.п.), то он совершает не преступление против собственности, а экологическое или хозяйственное правонарушение.

Существование нормы об административной ответственности за мелкое хищение не позволяет поддержать доктрину, получившую широкое распространение в европейских странах. В соответствии с этой доктриной цена и экономическая ценность вообще не влияют на квалификацию кражи, так как сущность кражи в нарушении права собственности, а не в причинении имущественного ущерба. Поэтому, например, в Германии и Франции предметом кражи могут быть и вещи, не имеющие какой-либо экономической ценности, например личные письма или документы бухгалтерского учета. Следует отметить, что эта концепция не относится к мошенничеству, вымогательству и злоупотреблению доверием, так как данные преступления рассматриваются не в качестве преступлений против собственности, но в качестве преступлений против имущества в целом (т.е. не в качестве нарушения права, а в качестве причинения имущественного ущерба) [1] .

Предложенная точка зрения подтверждается и в современной цивилистике. Лишь немногие специалисты в области гражданского права, например Е.А. Суханов, сегодня называют «овеществленный труд» в качестве существенного признака вещи. При этом тот же Е.А. Суханов делает оговорку: «Исключение в этом отношении составляют земля и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда. в качестве объектов гражданских правоотношений земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и другие природные ресурсы тоже относятся к категории вещей» [2] .

В соответствии со статьей 130 ГК «к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В правоведении господствует точка зрения, что квалификация преступлений, предметом которых являются указанные вещи, в полной мере подчиняется правилам квалификации тех же действий в отношении движимых вещей. С.В. Скляров, усомнившись в невозможности хищения судов внутреннего плавания длиною более 7 м, приходит на этом основании к общему выводу о возможности хищения недвижимости без каких-либо принципиальных оговорок [3] .

С этой точкой зрения можно согласиться. Однако следует признать, что она является вовсе не такой бесспорной, как можно предположить при первом приближении.

Но все же изучение законодательства дает повод для сомнений в безупречности такого подхода. Прежде всего, можно отметить, что указанные предметы обладают всеми или почти всеми юридическими свойствами недвижимости. Для них характерен публичный характер владения. Вряд ли можно украсть морское или воздушное судно и затем тайно владеть им, используя его по назначению. Но УК рассматривает неправомерный захват указанных объектов в качестве преступлений против общественной безопасности. Статья 211 УК предусматривает ответственность за угон судна воздушного или водного транспорта либо железнодорожного подвижного состава. Статья 227 — за пиратство. Очевидно, что пиратство охватывает разбой и грабеж и не требует дополнительной квалификации по соответствующим статьям о преступлениях против собственности. Охватывает ли статья 211 УК хищение указанных в ней транспортных средств? На этот вопрос сложно дать однозначный ответ. Статья 211 предусматривает наказание более строгое, чем предусмотрено за хищение в большинстве его форм (во многом аналогичное разбою).

Может ли угон составить совокупность с хищением? В практике этот вопрос решается отрицательно применительно к угону автомототранспортных средств — там применяется норма о хищении, как более опасном преступлении.

Можно предположить, что в данном случае большую опасность представляет посягательство на общественную безопасность, и поэтому посягательство на собственность охватывается составом преступления против общественной безопасности, а отношения собственности выступают в качестве дополнительного объекта.

Окончательный ответ на данный вопрос ввиду отсутствия практики квалификации такого типа хищений сегодня дать сложно. Во всяком случае вопрос заслуживает обсуждения в правоведении, а может быть, и законодательного решения. На сегодняшний день очевидным является лишь то, что указанные вещи могут быть предметом мошенничества и вымогательства, а также с большей уверенностью, чем в случае с недвижимостью, в силу физических свойств можно утверждать, что в отношении этих вещей возможны присвоение и растрата [4] .

Особым видом недвижимости в силу закона являются имущественные комплексы — предприятия, имущество крестьянского хозяйства. Преступное приобретение таких комплексов возможно лишь в тех же случаях, что и преступное приобретение недвижимости в силу физических свойств. Кража, грабеж, разбой возможны только в отношении движимых вещей, входящих в состав этих имущественных комплексов. При этом могут быть похищены и все движимые вещи, входящие в состав имущественного комплекса. Это относится и к отделимым частям любой другой недвижимости, например возможна кража продукции растениеводства на корню, отделимых частей зданий (кража материалов) и т.п. Однако, как уже было отмечено, российское правоведение не рассматривает в качестве предмета хищения самовольно изымаемые части природных ресурсов, даже если они и располагаются в границах чужой недвижимости, — такие действия рассматриваются в качестве экологических правонарушений.

Само по себе восстановление в отечественном праве деления вещей на движимые и недвижимые, а также повсеместное распространение этого деления указывают на существенность их различия. Однако природа этого различия достаточно полно не изучена. Обычно правоведы указывают на особую ценность недвижимости, ее физические свойства, не устанавливая связи между этими свойствами и особым правовым режимом недвижимости. Очевидно, что ценность недвижимости не является определяющим ее признаком. Например, драгоценные камни и золотые слитки, независимо от их стоимости, к недвижимости не относятся, в то время как любое строение или земельный участок, сколь бы мало они ни стоили, не может не рассматриваться в качестве недвижимости. Среди существенных признаков недвижимости можно назвать:

· особый (открытый, публичный) характер владения недвижимостью;

· особый порядок укрепления прав на недвижимость.

Особый характер владения недвижимостью проявляется в том, что владелец не может унести вещь с собой. Фактическое господство над вещью существенно усложняется. Если собственник вынужден оставить вещь, то фактически ею может завладеть любое другое лицо, например любой может распахать чужую землю в отсутствие собственника. Нормы о защите владения, имеющие большое значение в гражданском праве, малопригодны для защиты действительных прав на недвижимость, более того, этот институт предоставляет защиту владельцу от действительного собственника, если последний не сможет доказать права собственности на вещь. Поэтому особый порядок укрепления прав на недвижимость является необходимым условием защиты прав на нее. Однако, открытый характер владения недвижимостью означает, что и недобросовестный приобретатель не может унести вещь с собой. Собственник, права которого укреплены должным образом (в действующем праве — зарегистрированы в учреждении юстиции), почти всегда может восстановить нарушенное право. Лицо же, неправомерно захватившее недвижимость, остается «прикованным» к месту правонарушения. Если оно скроется, то тем самым прекратит свои неправомерные действия.

Таким образом, неправомерное приобретение недвижимости возможно в результате обращения чужого имущества в пользу виновного или другого лица только путем «приобретения» (т.е. оформления) права на недвижимую вещь. Тесная связь между «приобретением права на имущество» при мошенничестве и «обращением его в пользу виновного» в понятии хищения не только вполне очевидна в правовой теории, но и непосредственно вытекает из потребностей юридической практики [5] .

Самовольный захват недвижимости (без приобретения права на нее) не может рассматриваться в качестве хищения, так как носит временный характер (пока собственник не защитит своего права и не прекратит неправомерного владения). Такой захват представляет существенно меньшую опасность, чем хищение. Закон обоснованно называет «приобретение права на имущество» в качестве признаков мошенничества и вымогательства. Именно путем обмана и угроз можно принудить лицо передать право на имущество преступнику [6] .

Недвижимость не является предметом традиционных «похищений» — кражи, грабежа и разбоя, так как сам по себе захват недвижимости без оформления прав на нее не может рассматриваться в качестве хищения. Поэтому нельзя, например, квалифицировать в качестве кражи, грабежа или разбоя самовольный захват земли или квартиры, самовольное сенокошение и другие подобные действия. По конкретному делу суд обоснованно исключил из квалификации действий С. приготовление к разбою, вмененное ему органами предварительного следствия по факту избиения потерпевшей и принуждения ее к потреблению наркотиков с целью в будущем организовать в квартире потерпевшей притон для потребления наркотиков.

Неправильной будет и квалификация в качестве разбоя действий преступников, завладевающих чужим недвижимым имуществом (как правило, квартирами) путем обмана, а затем лишающих потерпевших жизни, с тем чтобы скрыть совершенное мошенничество и избежать расходов, связанных с ничтожностью сделки. Такие действия следует квалифицировать по совокупности преступлений как мошенничество (которое окончено в момент приобретения права на имущество, то есть оформления сделки) и убийство из корыстных побуждений. Дело в том, что закон определяет разбой как нападение с целью хищения чужого имущества, совершенное с применением насилия. В данном же случае нападение совершается не с целью хищения, которое к этому времени уже окончено в форме мошенничества. В большинстве случаев подобных мошенничеств потерпевший и вовсе не лишается жизни, а пополняет число бездомных.

Нельзя рассматривать в качестве хищения недвижимости действия, выразившиеся в уничтожении недвижимого имущества и похищении материалов, из которых данное имущество изготовлено, например, хищение чужого сруба, забора, медных проводов, памятников и т.п. Такие действия образуют совокупность преступлений — умышленное уничтожение имущества и хищение. В данном случае похищается не недвижимость, а материалы, которые недвижимостью не являются. Рассматривать подобные действия в качестве хищения недвижимости нельзя ввиду самого понятия недвижимости. Если собственник пожелает продать сруб на вывоз или на дрова — это не будет сделкой с недвижимостью, и такая сделка не требует государственной регистрации. Похищая сруб, преступник приобретает не строение, а лишь бревна, из которых оно было построено, что следует учитывать и при определении стоимости похищенного.

Сложным является вопрос о квалификации неправомерного завладения чужим недвижим имуществом путем злоупотребления полномочиями по чужому имуществу. В практике такие действия обычно не рассматриваются в качестве растраты или присвоения. Как правило, применяются нормы о «злоупотреблениях»: должностном злоупотреблении или злоупотреблении полномочиями (статьи 201 и 285 УК). При отсутствии признаков составов этих преступлений возможно и применение общей нормы о причинении имущественного ущерба путем злоупотребления доверием (ст. 165). Сходство данных действий с мошенничеством и вымогательством в том, что в данном случае виновный также может, злоупотребив полномочиями, оформить «право» на недвижимость. Это аргумент в пользу квалификации таких действий в качестве хищения, т.к. виновный не просто неправомерно пользуется чужим имуществом, а приобретает его, обращает в свою пользу или в пользу другого лица. Но в отличие от мошенничества и вымогательства, где потерпевший (или уполномоченное лицо) самостоятельно передает права на имущество преступнику (что существенно осложняет восстановление нарушенного права в гражданско — правовом порядке, так как нужно доказать обман в намерениях и заблуждение потерпевшего либо то обстоятельство, что потерпевший действовал под влиянием угрозы), при злоупотреблении полномочиями виновный действует в условиях полной очевидности. При этом присваиваемое или растрачиваемое имущество не будет израсходовано или унесено в неизвестное место. В нормальных условиях общественной жизни такое преступление вовсе не представляется возможным. Права на недвижимость всегда могут быть восстановлены, а если не могут быть восстановлены — то действия по отчуждению недвижимости следует признать правомерными. К сожалению, условия жизни современного российского общества нельзя признать нормальными, поэтому такие злоупотребления получили широкое распространение, что во многом связано с кризисом системы социального контроля. Однако целесообразно ли бороться с подобными злоупотреблениями по нормам о хищениях? Проблема в том, что управляющие считают подобные действия правомерными и именно поэтому открыто совершают их. При этом они рассчитывают на признание таких действий правомерными со стороны окружающих и институтов социального контроля, что в большинстве случаев и имеет место в действительности. Народное правосознание недостаточно зрело для того, чтобы видеть в данных действиях правонарушение. Даже ГК не рассматривает подобные сделки в качестве ничтожных. Статья 179 ГК признает недействительной сделку, совершенную лишь под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Таким образом, признается недействительной не всякая сделка, совершенная при злоупотреблении полномочиями (ГК этого не предусматривает). Можно ли рассматривать в качестве умышленного преступления действия, общественную опасность и противоправность которых лицо не осознает? С подобными действиями оптимальным образом можно бороться путем признания их недействительными в гражданском процессе (для чего следует внести изменение в статью 179 ГК). Если будет установлено, что лицо умышленно злоупотребило полномочиями с целью временного использования имущества (пока это не станет известно собственнику, который всегда может восстановить свое право), содеянное может быть квалифицировано не как хищение, а как злоупотребление (по ст. 165, 201 или 285 УК) [7] .

Таким образом, недвижимое имущество может быть предметом мошенничества и вымогательства, уничтожения и повреждения имущества (последнее не вызывает каких-либо сложностей в правоведении). Кража, грабеж и разбой в отношении недвижимости невозможны. Возможность присвоения и растраты недвижимости в правоведении рассматривается неоднозначно. Практика в большинстве случаев рассматривает такие действия не в качестве хищения, а в качестве злоупотребления, причем тому есть разумное объяснение.

Л.Д. Гаухман излагает сходную точку зрения, однако он уверенно называет недвижимость в качестве предмета присвоения и говорит о том, что недвижимость может быть предметом похищения «с бесконечно малой степенью вероятности» [8] . Но речь должна идти, по-видимому, не о малой степени фактической возможности, а об абсолютной юридической невозможности похищения (кражи, грабежа, разбоя) в отношении недвижимости.

В правоведении представлены три подхода к пониманию «приобретения права на имущество» при мошенничестве.

Самое широкое понимание связано с отождествлением «права на имущество» с гражданско-правовым «имущественным правом». К имущественным правам относятся гражданские права, имеющие экономическое содержание. Такое понимание с существенной оговоркой, что речь шла не о «праве на имущество», а о «праве по имуществу» характерно для русского правоведения и законодательства до революции 1917 года. Сегодня такое толкование неприемлемо, так как закон прямо говорит не об «имущественном праве» («праве по имуществу»), а о «праве на имущество». Закон, таким образом, содержит прямое указание на объект права как на «имущество». Сами по себе работы, услуги, результаты творческой деятельности имуществом не являются, хотя права на них и входят в состав имущества в смысле universitas juris [9] .

Наиболее узкое понимание «права на имущество» связано с пониманием мошенничества в качестве похищения (наряду с кражей, грабежом и разбоем). Г.А. Кригер, например, отмечал: «При хищении путем мошенничества обман или злоупотребление доверием должны быть именно средством для преступного завладения. имуществом» [10] .

Наиболее подробным образом эта концепция разработана Г.Н. Борзенковым [11] . «Право на имущество» в этом смысле охватывает право собственности на вещь, а также любое обязательственное право на получение вещи в фактическое владение. Термин «имущество» тут используется именно в значении вещи, что не означает вещного характера «права на имущество». Право на вещь вполне может быть и обязательственным. О динамике употребления терминов «вещь» и «имущество» в отечественном правоведении [12] .

Соответственно «приобретение права на имущество» выражается в оформлении права собственности на вещь либо в приобретении любого другого права, позволяющего преступнику в будущем завладеть вещью.

Третья концепция «права на имущество» выработана судебной практикой в результате буквального толкования закона и широко поддержана в правоведении. Основное отличие этой концепции от предыдущей заключается в том, что понятие «права на имущество» объемлет всякое право на имущество в смысле вещи, включая как вещные, так и обязательственные права (например, права требования по договорам банковского вклада и счета, права арендатора и т.п.). Определенные особенности при таком толковании мошенничества характерны для имущественного ущерба, который назван законом в числе обязательных признаков хищения. Это может быть не только ущерб в виде утраты имущества и даже не «реальный ущерб», но и ущерб в виде неполученных доходов (упущенной выгоды), что сближает мошенничество с преступлением, предусмотренным статьей 165 УК. Однако существенным отличием «причинения имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием» от мошенничества остается то, что при совершении этого преступления виновный не приобретает путем обмана какого-либо права на имущество. Каких-либо оснований отказаться от такого толкования закона не существует. Возможно, такая позиция чрезмерно либеральна и право на имущество полезно понимать в качестве любого имущественного права, однако для этого следует изменить уголовный закон [13] .

Таким образом, объекты недвижимости как объекты уголовно-правовой охраны выступают в том качестве, как они обозначены в статье 130 ГК РФ.

И в этом случае наличие в действующем с 1 января 1997 г. УК РФ наличие непосредственно состава преступления мошенничества с недвижимостью недопустимо, т.к. родовой объект состава преступления будет уже непосредственного. В данном случае абсолютно оправданно учтен тот фактор, что система российского законодательства едина, а её отрасли и институты взаимосвязаны.

[1] Клепицкий И.А. Собственность и имущество в уголовном праве // Государство и право. 1997. N 5. С. 74 — 80

[2] Гражданское право. Том I / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. С. 301.

[3] Скляров С.В. Понятие хищения в уголовном законодательстве России: теоретический анализ // Государство и право. 1997. N 9. С. 60-65.

[4] Кондрашова Т.В. Кража или мошенничество? (частный случай хищения недвижимости) // Актуальные проблемы борьбы с преступностью в Сибирском регионе. Материалы научно-практической конференции (3 — 4 февраля 2000 г.). — Красноярск: Изд-во Сиб. юрид. ин-та МВД России, 2000, Ч. 1. — С. 129-133

[5] Успенский А. О недостатках определения некоторых форм хищения в новом УК // Законность. 1997. N 2. С. 3030-34.

[6] Кочои С.М. Ответственность за корыстные преступления против собственности. М., 1998. С. 74

[7] Лимонов В. Отграничение мошенничества от смежных составов преступления // Законность. 1998. N 3. С. 38-41.

[8] Гаухман Л.Д., Максимов С.В. Уголовная ответственность за преступления в сфере экономики. М., 1996. С. 68

[9] Белочицкая О.Б. Проблемы законодательной конструкции понятия «мошенничество» // Норма. Закон. Законодательство. Право. Тезисы докладов межвузовской научно-практической конференции (Пермь, апрель 2005 г.). — Пермь: Изд-во Перм. гос. ун-та, 2006, Ч. 2. — С. 64-66

[10] Кригер Г.А. Квалификация хищений социалистического имущества. М., 1974. С. 149.

[11] Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации / Отв. ред. В.И. Радченко. М., 1996. С. 256.

[12] Клепицкий И.А. Собственность и имущество в уголовном праве // Государство и право. 1997. N 5. С. 80 — 81.

[13] Уголовное право Российской Федерации. Особенная часть / Под ред. Б.В. Здравомыслова. М., 1999. С. 153.

www.allpravo.ru

Недвижимое имущество и мошенничество

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки. Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет. В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Например, продается квартира по цене на 20% ниже рыночной. Причину продавец озвучивает так: «Жилье получено в наследство, срочно нужны деньги». Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца. Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

К сожалению, в большинстве случаев суд встает на сторону наследника. Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства. Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка. По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

На основании решения такого суда мошенник идет к нотариусу и заявляет о своих правах на наследство умершего. Очевидно, что такие мошенники чаще всего присваивают себе квартиры лиц, у которых не было ближайших родственников либо эти родственники по каким-то причинам не могут в положенный шестимесячный срок оформить наследство (например, находятся в местах лишения свободы).

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу. Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности. Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников. Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок. Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы. Наша поездка к нотариусу в Тулу показала, что ни подпись, ни печать не соответствуют подписи и печати нотариуса, а кроме того, завещание отсутствует в реестре нотариуса.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки. Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Способов, на 100% гарантирующих чистоту сделки, не существует, но можно истребовать у продавца ряд документов и получить некоторые документы самостоятельно. Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы. Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

realty.rbc.ru

Смотрите так же:

  • Льготируемое имущество по налогу на имущество в 2013 году что это Налог на имущество организаций с 2015 года: изменения в налогообложении движимого имущества У многих организаций на балансе числятся объекты движимого имущества. С 2015 года внесено несколько важных поправок в порядок налогообложения такого имущества. О них аудиторы компании «Правовест […]
  • Какое имущество организации облагается налогом на имущество 2018 Налог на имущество организаций в 2018 году Льгота прекращает действовать с 1 января 2018 года (п. 25 ст. 381 НК РФ). С 1 января 2018 года данную льготу устанавливают региональные власти. Если регион закон принял, то в 2018 году движимое имущество моложе 2013 года также облагается […]
  • Налоги при продаже домовладения Какой налог платится на продажу дома с земельным участком в 2018 году Налоговая система РФ предусматривает налогообложение получаемой гражданами прибыли. Продавая недвижимость, собственник получает налогооблагаемый доход. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения […]
  • Российский федеральный центр судебной экспертизы при министерстве юстиции российской федерации Официальные реквизиты Полное наименование Федеральное бюджетное учреждение Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации Краткое наименование ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России Юридический и почтовый адрес 109028, Москва, Хохловский переулок, […]
  • Иск в деле частного обвинения Дела частного обвинения В уголовном праве есть категория дел частного обвинения, судебное разбирательство в отношении которых начинается и заканчивается по желанию потерпевшего. Как правило, дела частного обвинения затрагивают интересы определенного круга лиц и не отличаются большой […]
  • 130 статья ук оскорбление Статья 130. Утратила силу Комментарий к статье 130 Уголовного Кодекса РФ 1. Объективная сторона преступления состоит в действиях - унижении чести и достоинства другого лица (группы лиц), выраженном в неприличной форме. Оскорбление может быть в словесной или письменной форме или в форме […]
  • Переселения поляков в сибирь Как поляки оказались в Сибири Карта расположения села Вершина. Территория Шаралдаевской сельской администрации Боханского района Усть-Ордынского Бурятского автономного округа Ян Лёрек — один из первых жителей Вершины На вершининском кладбище. Фото Ю. Лыхина, 2005 г. Жилой дом в […]
  • Уменьшить размер неустойки по алиментам Как обжаловать неустойку по алиментам и уменьшить сумму? Бывшая Жена подала иск ,требуя неустойку по алиментам, задолженность составляет 80 тысяч, сумма неустойки 130 тысяч. Задолженность возникла в следствии того,что алименты в ТДС и почти равны зарплате, далее был в неоплачиваемом […]