Налог при продаже долевой собственности квартиры

Главная / Налог при продаже долевой собственности квартиры

Продажа квартиры в долевой собственности

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
  • При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
  • Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.
  • Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».

    Идеальная доля — что это в праве собственности

    Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.

    Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

    В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

    Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».

    Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

    Как продать свою долю в общей квартире

    Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

    При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

    При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

    Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

    Право на покупку доли собственниками

    Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

    Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

    В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

    Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

    Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

    Использование договора дарения

    Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

    Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

    Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

    Использование завышенной цены купли-продажи

    Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

    Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

    Использование договора займа

    Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

    Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

    Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

    Запрет купли-продажи доли квартиры

    Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая «цессия» — это уступка права или доли в праве собственности. Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

    Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

    Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

    В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

    Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

  • Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
  • И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.
  • Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

    Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

    При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

      • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
      • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.
    • Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.

      Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

      Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

      Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

      Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

      Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

      Налог с продажи доли в квартире

      По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

      Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

      Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

      Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

      Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.

      То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

      Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

      В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

      Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.

      www.papajurist.ru

      Налог при продаже квартиры в долевой собственности.

      Если продавать одним договором, то у тех, у кого 1/6 и вычет на продажу будет по 1/6 от миллиона у каждого. Собственность у них считается с 2015 года, а потому при расчете налога на доход от продажи кадастровая стоимость в расчете применяться не должна. Таким образом, указав в договоре, что вся квартира продается за 6550, при этом доли, принадлежащие такому-то и такому-то (два последних наследника) продаются за 166 666 рублей каждая, а доли остальных (указать) продаются за 6 216 668 рублей, никто из продавцов не должен будет платить налог на доход от продажи. Договор у Вас будет нотариальный и придется проявить настойчивость и умение аргументировать, убеждая нотариуса, что собственники имущества вправе распределить доход от его продажи не пропорционально размеру принадлежащих им долей, а в тех пропорциях и суммах, о которых они договорились между собой, при этом они так же вправе потребовать отражения в договоре продажи этой договоренности в виде оценки стоимости продаваемых долей поотдельности, кто сколько получит за них.

      И да, 1млн на всю квартиру, т.е. включая те доли, которые больше трех лет.

      Проверено ЦИАН

      Участник программы «‎Работаю честно»

      Перераспредилите стоимость долей, допустим 2/3 доли за 4,55 млн и две по 1/6 по 1 млн. за каждую и налога не возникнет.

      Михаил, спасибо за ответ, мой вопрос возник в связи с тем, что из разных источников я получаю противоречивую информацию о налоговом вычете: по 1 млн. предоставляется на каждую из долей или 1 млн. на ВСЮ квартиру, т.е. получается по 500 на каждого из тех, у кого по 1/6 менее 3-х лет?

      Не согласна с Михаилом.1 миллион предоставляется на всю квартиру( при условии что Вы продаете квартиру целиком , и доли не закреплены за конкретными комнатами)
      Вы можете перераспредилить суммы (в этом с Михаилом согласна).
      Те, у кого по 1/6 пусть напишут, что получают по 166 666 рублей.
      Не забудьте отчитаться в налоговой,в следующем году(после года продажи) и продажи недвижимого имущества.
      Удачи!

      Спасибо, Людмила. Но почему по 166 666, а не по 500 000? Ведь 2/3, как я понимаю, к вычету 1 млн. отношения не имеют?

      www.cian.ru

      Подоходный налог при продажи доли , в общей долевой собственности .

      Дмитрий Ккк

      Добрый день, уважаемые эксперты. У меня такая ситуация. Имеется зем участок, и на этом участке дом. Участок в собственности более 3-х лет, дом зарегистрирован в январе 2015 года, во владении менее 3 х лет.

      С бывшей супругой имеем общую совместную собственность на эти объекты. Сейчас мы переводим на другой вид владения, общую долевую собственность. Что бы в последствии, я смог продать свою долю, бывшей супруге. Собственно вопрос, так как нам будут выданы новые свидетельства о регистрации собственности, и измениться вид собственности, не попаду ли я полностью на подоходный налог в 13% со всей суммы продажи. Сумма купчей моей доли, по земле и дому предполагается в размере 3 млн руб.

      Это называется «чесать левой рукой правое ухо» или «нормальные герои всегда идут в обход»:) Если хотите, чтобы всё было у жены в личной собственности, то просто заключите соглашение о разделе имущества или брачный контракт, из текста документа должно следовать, что режим совместной собственности по соглашению сторон прекращается и всё указанное имущество становится личной собственностью супруги. Делается и то, и другое у нотариуса. Потом этот документ сдаете на регистрацию в росреестр через МФЦ и жена становится единоличным собственником. Налогов не будет. Но если непременно хотите делать именно продажу доли жене, то одного деления долей мало. Надо все равно заключать браный контракт, потому что продажа между супругами без контракта юридически некорректна. В этом случае вопрос о налоге не встанет, если продавать будете по прошествии трех лет владения. Новые свидетельства не изменят срок владения — он отсчитываться будет по-прежнему с момента первоначального приобретения в совместную собственность.

      Бывшая она или нет, — извините, прозевала, — но совет мой весь остается в силе, кроме брачного контракта. Не считала, но, вероятно, нотариус выбрал такое оформление, с которого он получит больше денег. С бывшей в самый раз было делать соглашение о разделе совместного имущества, где Вы весь участок и дом отдавали бы ей — один документ и никакой возни с продажей. Налоговики, с умыслом или нет, но тоже Вас обманывают, впрочем, это обычное дело для них. Ваше право на это имущество возникло при первоначальной регистрации и прекратится тогда, когда Вы передадите долю б/жене, а изменение вида собственности с совместной на долевую его не прекращает, таким образом, Вы непрерывно владеете этим имуществом со дня его приобретения в совм. собственность. ГК РФ Статья 235. Основания прекращения права собственности

      Пункт 1. «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.»
      Закон нигде не предусматривает, что определение долей в праве собственности на общее имущество прекращает или прерывает право собственности. Если будете продавать по истечении трех лет, то налога не будет и даже декларацию Вам подавать не нужно, соответственно, и в налоговую по этому поводу ходить не надо. Если продадите долю раньше, то укажите в договоре купли-продаже стоимость 1/2 дома не более одного миллиона, а остальную сумму укажите на участок. Тогда тоже налога не будет, но декларацию надо подавать. Только не рассказывайте мне теперь, что в налоговой Вам сказали, что за миллион продавать нельзя, и что надо учитывать кадастровую стоимость дома — это не так, потому что расчет налога с учетом кадастровой стоимости проводится только по тем объектам, которые были приобретены продавцом после 01.01.2016 года.

      Спасибо. Отчуждение собственности в пользу бывшей жены , интересное решение. Но я задавался этим вопросом давно. Сейчас сделки по долям , только у нотариуса. И достаточно много специалистов по недвижимости говорили , что я могу продать свою долю своей бывшей жене , только через выделение долей из общей совместной собственности. С налоговиками немного мутновато. Но опять же , отсчёт владением начинается скорее с момента новой регистрации , а она будет новая ,так как произойдет смена собственности с общей совместной , на общую долевую. Тем не менее , спасибо за обнадеживающие ответы

      Это не «обнадеживающие ответы», как Вы изволили выразиться, а истинное положение вещей! Нет такого понятия в законе «Дата возникновения права сбрасывается» — фантазия у воров от государства просто зашкаливает!
      Когда получите выписку из ЕГРН на свою долю, загляните в графу «Основание права» — там будет поименовано не только соглашение об определении долей, но и первоначальные Ваши документы на дом и участок вместе со старой датой и номером старой регистрации права по ним. Я своими консультациями по налогам не одному десятку людей сотни тысяч их кровных рубликов спасла. Всё. Больше я «Фоме неверующему » ничего доказывать не намерена. Если хотите быть обманутым и платить, то грешно Вам мешать ::-)) Впрочем, я думаю, что здесь еще появится Даниил Пятецкий, а у него, наверняка, припасено какое-нибудь письмо минфина с разъяснениями на эту тему.

      Браво , Ирина Владимировна . Но я скептик , и рассматриваю худший вариант по обложению меня налогом полностью со всей суммы сделки. Ну исключая вычет в 1 млн руб. То есть 2млн руб *13%. Теперь я буду цитировать Вас , конечно без ссылок на ответы . )

      Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

      Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

      Долевая собственность на квартиру

      Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

      • приватизация жилья на всех зарегистрированных в нем на момент приватизации лиц;
      • раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
      • наследование жилья несколькими наследниками.
      • Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

        Что такое идеальная доля?

        Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

        То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

        Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

        Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

        Продажа доли в квартире одним из сособственников

        Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

        Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

        Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

        Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

        Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

        Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

        Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

        Способы обойти преимущественное право покупки

        Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

        Договор дарения

        При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

        Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

        Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

        Договор купли-продажи по завышенной цене

        Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

        Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

        Договор займа

        В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

        Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

        Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

        Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

        Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
        Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

        Когда преимущественное право не работает?

        Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки – это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

        Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

      • когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
      • когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.
      • Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

        Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе – это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

        Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

      • договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
      • несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).
      • Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект – квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире, может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

        Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

        Как быть, если один из сособственников против продажи?

        Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

        В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

        Оплата налога

        Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

        Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

        В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

        Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

        Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

        Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

        Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

        После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли – 500 тыс.руб.

        Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

        nsovetnik.ru

        Смотрите так же:

        • Мойка машин штраф Наказания за мойку автомобиля в неположенных местах В прошлом году президент выдал указ о проведении «генеральной уборки» в стране. Главной целью указа было наведение чистоты в стране, и совсем скоро штраф за антисанитарию во дворах был значительно ужесточен. Мойка ТС на берегу водоемов […]
        • Числа зачисления пенсии Графики выплаты пенсий в России в 2018 году График выплаты пенсий — это актуальная тема для любого гражданина, которому полагаются социальные перечисления. Сразу отметим, что периодичность получения не привязана к определённой дате или дню недели, поэтому может переноситься на ранний или […]
        • Как после развода выселить мужа Как можно при разводе выселить бывшую жену, проживающую в квартире? Не всегда отношения семейной пары складываются гладко. Разногласия, конфликтные ситуации приводят к принятию решения о необходимости расстаться. Если паре предстоит развод, муж наделен правом выселить жену из квартиры. […]
        • Условия пву осаго ПВУ - Прямое возмещение убытков по ОСАГО Прямое возмещение убытков по ОСАГО (ПВУ) Со 2-го августа вступили в силу поправки в Закон об ОСАГО, которые вводят, так называемое "безальтернативное прямое возмещение убытков". Теперь в случае дорожно-транспортного происшествия (ДТП), которое […]
        • Трудовой стаж женщин начисления пенсии Женщины в России отправляются на пенсию раньше мужчин. И это даже несмотря на то, что их продолжительность жизни длиннее в отличие от представителей сильной половины. Но чтобы получать деньги, положенные по старости, надо не только быть определенного возраста, но и иметь наработанный […]
        • Страховка зарубеж Страховка зарубеж Любите путешествовать и планируете свой отдых самостоятельно? Тогда полис страхования ИНТАЧ - это то, что Вам нужно! При покупке полиса страхования путешественников мы дарим вам уникальную возможность бесплатного просмотра фильмов в путешествии. Купите страховку […]
        • Правила диагностики авто Правила диагностики авто Немало автолюбителей могут дать ценные советы на тему того, как произвести диагностику автомобиля, не прибегая к услугам специалистов. Сделать диагностику автомобиля можно специальными приборами, это значительно сократит риски того, что при покупке машины вас […]
        • Нотариус брачный договор для ипотеки Заключение брачного договора при ипотеке Брачный договор в нашей стране не имеет столь широкого распространения, как за рубежом. Молодые пары считают его излишней формальностью, благо имущества у них немного. Однако многие уже поняли, что этот документ помогает избежать многих […]