Мошенничество при продаже квартиры

Главная / Мошенничество при продаже квартиры

Мошенничество при покупке и продаже квартир

Содержание

Большое количество мошенников в последнее время появилось в области покупки и продажи жилой недвижимости. Обманутые граждане ищут поддержки у правоохранительных органов. Однако, уголовные дела в некоторых случаях не возбуждаются, поскольку взаимоотношения мошенника и обманутого лица часто носят гражданско-правовой характер.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с мошенничеством, то вам следует помнить, что:

  • Все случаи уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.
  • В случае возбуждения уголовных дел и взыскания ущерба в судебном порядке, жертвы мошенников не всегда могут добиться выплаты суммы ущерба, поскольку осужденный часто не имеет заработка и иного имущества, на которое может быть обращено взыскание.

    В данной статье разберем основные мошеннические схемы в области купли-продажи недвижимости, поясним как не стать жертвой жуликов и порядок обращения в правоохранительные органы по факту преступления, иные способы воздействия с целью получения обратно уплаченной суммы.

    Мошенничество при покупке квартиры

    Самые распространенные способы обмана мошенников при покупке квартиры:

    Приобретение квартиры не принадлежащей мошеннику.

    В данном случае мошенники чаще всего используют нотариальные доверенности, которые могут быть недействительны, подделаны либо отозваны.

    Важно! Прежде чем покупать имущество по такой доверенности, стоит обратиться к нотариусу с просьбой предоставить информацию относительно того выдавалась ли такая доверенность и не отозвана ли она.

    Повторные продажи квартиры нескольким лицам либо получение аванса от нескольких лиц.

    При продаже квартиры повторно чаще всего мошенники используют дубликат свидетельства о праве собственности, поскольку при подаче документов на регистрацию свидетельство о праве собственности передается регистратору в Росреестре.

    Если продавец представляет дубликат свидетельства, вам стоит насторожиться и получить выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В выписке будет отражен фактический собственник имущества, на основании какого документа возникло право собственности и имеющиеся обременения. Обычно такая выписка готовится в течение 5 рабочих дней.

    Также стоит насторожиться, если продавец торопится продать квартиру по тем или иным обстоятельствам. Вероятнее всего документы на нового собственника уже имеются в Росреестре и подходит срок получения документов о переходе права собственности на новое лицо. В таком случае в выписке уже будет указано иное лицо.

    Продажа квартиры от имени собственника — недееспособного лица.

    В большинстве случаев, когда квартира продается по доверенности имеется риск признания сделки впоследствии недействительной.

    Причем оспорить возможно по многим основаниям, в том числе, признание продавца впоследствии недееспособным. Также возможно признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец докажет, что в момент совершения сделки он находился в состоянии не способным понимать значение своих действий.

    Поэтому стоит предварительно запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. При получении такой справки, стоит позвонить в приемную главного врача и узнать выдавалась такая справка или нет. Либо лично посетить диспансер.

    Конечно возможно данное лицо никогда не состояло на учете и справка ничего не покажет, однако, это убережет от определенного количества проблем.

    Продажа квартиры с наличием жильцов, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.

    С 90-ых годов прошлого века по настоящее время происходит бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Отказ от приватизации дает право отказавшемуся в пожизненном проживании в приватизированном имуществе. Часто мошенники пользуются незнанием данного факта. После продажи недвижимости появляются лица, имеющие данное право и принудительно через суд вселяются в данное помещение. Естественно с чужим человеком никто жить не хочет.

    Покупатель старается признать договор купли-продажи недействительным и получить денежные средства обратно. Однако, не во всех случаях это возможно, поскольку в большинстве случаев имущества у мошенников никакого нет, заработка тоже.

    Важно! Чтобы не «попасться на удочку мошенников», перед продажей обязательно запросите у продавцов выписку из домовой книги. Посмотрите на основании чего приобреталась квартира. Если по договору приватизации, то нужно запрашивать в администрации сведения об отказавшихся от приватизации лицах.

    Если вы стали жертвой мошенников, то единственный вариант — признавать договор купли-продажи недействительным и обращаться в полицию по факту мошенничества.

    Занижение цены недвижимости в договоре купли-продажи.

    На первый взгляд, казалось бы, как это связано с мошенничеством?! Однако, тут достаточно все просто. Мошенники просят покупателей указать в договоре цену значительно ниже рыночной, чтобы не уплачивать налог.

    Однако, фактически денежные средства передаются в большем размере, о чем составляется расписка или вообще не составляется какой-либо документ. Затем договор купли-продажи по различного рода основаниям признается недействительным и взысканию подлежит только сумма, указанная в договоре. Имущество у должников отсутствует, взыскание невозможно. Покупатели остаются без денег и квартиры.

    Продажа без согласия супруга (иных лиц).

    Данная схема тоже предельно проста. Продавец осуществляет продажу недвижимости, приобретенной в период брака, без согласия супруга (и). Затем появляется супруг(а), несогласный (ая) с продажей, договор в судебном порядке признается недействительным, денежные средства подлежат возврату, однако, последние, опять же, у должника отсутствуют.

    В данном разделе мы привели самые распространенные схемы мошенничества. Однако, с развитием осведомленности населения, они модифицируются, преобразовываются, появляются новые формы. Поэтому будьте бдительны при покупке недвижимости. Доверьте проверку документов юристу или проверенному риелтору.

    Обязательно проверьте подлинность и отсутствие отзыва доверенности, запросите справку о зарегистрированных лицах, справку из психоневрологического диспансера, выписку из единого реестра прав на недвижимость и сделок с ним.

    Основная масса мошеннических схем — сфера покупки недвижимости. В сфере продажи недвижимости также есть некоторые «приемы», но их значительно меньше.

    Самый распространенный обман при покупке квартиры — подсовывание вместо денежных средств, так называемой, «куклы» под видом денежных средств. Причем использование банковской ячейки при продаже не гарантирует реальности полученных средств. Ведь банк обеспечивает сохранность только содержимого ячейки.

    При использовании банковской ячейки при расчете за покупку квартиры, важно пересчитать содержимое прямо в банке, если вы найдете «куклу», то необходимо вызвать сотрудников полиции и написать заявление по факту мошенничества.

    Заявление о мошенничестве при продаже квартиры

    Если вы стали жертвой мошенников при купле-продаже недвижимости, необходимо срочно подавать заявление по данному факту в полицию. В таком заявлении указывайте существо ситуации в хронологическом порядке и просите привлечь виновное лицо к уголовной ответственности по статье мошенничество. Очень подробно в заявлении ситуацию описывать не стоит, вас все равно сотрудник полиции будет опрашивать, и все детали будет занесены в протокол.

    Если вам отказали в принятии заявления о преступлении, обязательно сразу же обратитесь с жалобой на действия сотрудников полиции в прокуратуру.

    Важно! Отказ в возбуждении уголовного дела можно также обжаловать прокурору в установленном порядке.

    В настоящей статье мы исследовали основные мошеннические приемы обмана в области купли-продажи недвижимости, пояснили как не стать жертвой мошенников, определили порядок обращения в правоохранительные органы по факту преступления.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    opravdaem.ru

    Виды мошенничества при покупке квартиры

    Приобретение жилой недвижимости – сделка, связанная с крупными финансовыми суммами. Как и другие подобные процедуры, она связана с рисками мошенничества.

    Как их избежать? Этот вопрос является темой статьи.

    Риски при приобретении недвижимости

    Мошенничество при покупке квартиры – основной риск. Если вовремя не прекратить сделку и связаться с аферистами, то можно остаться в итоге и без денежных средств, и без недвижимости.

    Более того, предусматриваются такие риски, как покупка квартиры, если её собственником является несовершеннолетний ребенок или пожилой гражданин.

    Деятельность мошенников имеет множество разновидностей.

    Она может осуществляться со стороны продавца, строительной компании, при составлении договора переуступки прав. Каждый из этих вариантов требует детального рассмотрения.

    Со стороны продавца

    Продавец может воспользоваться такими схемами:

    1. Попросить доверчивого продавца указать в договоре меньшую сумму, нежели та, по которой квартира реализуется.
    2. Спровоцировать расторжение договора после внесения аванса, поскольку в таких случаях сумма остается у продавца.
    3. На вторичном рынке

      При покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться с такими мошенническими схемами:

    4. подлог документов (продавец не является действительным собственником недвижимости);
    5. на проданную квартиру был наложены аресты и обременения;
    6. на недвижимости «висят» крупные коммунальные задолженности.
    7. Чтобы всего этого избежать, необходимо запрашивать справки и документы из соответствующих органов.

      При приобретении квартиры в ипотеку необходимо внимательно изучать условия программы. Обратите внимание на размер процентной ставки.

      Главное, чтобы она не изменялась в большую сторону с течением времени.

      Проверьте последствия просрочки оплаты или внесения средств не в полном объеме.

      От застройщика

      В Интернете можно встретить множество выгодных объявлений по продаже квартир от застройщика.

      Многие покупатели связываются с мошенническими строительными компаниями, которые могут использовать такие схемы:

    8. подписание соглашения приобретения без заключения ДДУ;
    9. подписание соглашения с посредником (при этом застройщик не несет ответственности);
    10. участие в ЖСК (необходимость выплаты крупных взносов, долгий срок до въезда в квартиру).
    11. В новостройке

      Если квартира приобретается в новостройке, то проверьте, соответствуют ли характеристики жилой площади с теми, что указываются в договоре.

      Изучите:

      • уставные документы юридического лица (продавца);
      • разрешение на проведение строительных работ.
      • Нередко работа строительной компании – нелегальна, поэтому они стремятся быстро распродать квартиры, проживание в которых в последующем будет невозможно.

        По переуступке

        В ситуации, когда квартира еще не достроена, но был заключен ДДУ, может возникнуть необходимость её продажи. В таком случае заключается договор переуступки прав.

        При этом применяется такой подход, как продажа имущественных прав сразу нескольким лицам по предварительному договору.

        Распространенные схемы

        Аферисты в своей деятельности используют несколько распространенных схем, каждая из которых проверена годами. Чтобы их предупредить, рекомендуется ознакомиться с содержанием.

        Многократная продажа

        Для этого аферистами используются поддельные бумаги с применением специального копировального оборудования. Мошенники пользуются тем, что в палате регистрации оформление сделки может затянуться, и просят покупателя расплатиться сразу после проведения нотариальной процедуры.

        С использованием такого способа мошенники в течение дня могут несколько раз получить деньги за один и тот же объект недвижимости.

        Именно поэтому расчет с продавцами необходимо проводить только после того, как сделка будет заключена в регистрационной палате.

        Поддельные документы

        Распространенным вариантом мошенничества является использование поддельных документов. Для этого арендуется жилая площадь и осуществляется подготовка фальшивых бумаг. Следовательно, у квартиры появляется «новый» собственник.

        В некоторых случаях документы крадут у хозяина, чтобы изготовить поддельные. После поиска покупателя квартира ему продается по низкой стоимости, чтобы сделка прошла быстрее.

        Аферисты подделывают документы настолько профессионально, что даже специалистам не так легко отличить подделку.

        Получение средств в качестве аванса – не менее распространенная схема мошенничества. При её осуществлении квартира реализуется по низкой цене, если покупатели начинают проявлять интерес, то у них просят внести аванс для осуществления важной сделки или по иным причинам.

        Как только эта сумма будет внесена, аферисты исчезают. Важно, что такой способ может использоваться сразу для нескольких покупателей.

        Каковы этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке? Смотрите тут.

        Ложный адрес

        Аферисты часто используют такой вариант мошенничества, как продажа по ложному адресу.

        Для этого ищут покупателя с другого города, плохо ориентирующегося в городе. Они показывают ему квартиру со всеми удобствами, расположенную в центре города и полностью удовлетворяющую его требования. Она предварительно снимается в аренду.

        Документы ему показывают на другую жилую площадь, которая в действительности располагается на окраине города и не столь ценна.

        К сожалению, обман удается выяснить только после регистрации сделки. Именно поэтому рекомендуется внимательно проверять документы на недвижимость и её месторасположение.

        Недобросовестность

        Недобросовестные агентства зачастую прибегают к мошенничеству:

      • Продавец обращается в компанию, чтобы быстро продать квартиру за определенную сумму средств.
      • Он подписывает договор о её реализации и оставляет всю необходимую документацию.
      • В соответствии с договором агентство предлагает продавцу несколько вариантов в течение недели.

    Некоторые специально делают так, что он от них отказывается. Если его не утраивает сервис, он принимает решение забрать свои документы обратно.

    Тогда компания предъявляет договор, где указывается, что продавец не может реализовать недвижимость без участия компании.

    Как избежать?

    Чтобы не попасть на «удочку» мошенников, необходимо соблюдать следующие правила:

  • Перед подписанием каждого документа, необходимо внимательно прочитать его. Если есть подозрения, но от сделки не хотите отказываться, тогда обратитесь за помощью к специалистам.
  • Помните, что копия каждого подписываемого документа должна быть у вас в наличии. Если другая сторона отказывает в этом, то это повод насторожиться и предпринять меры.
  • Не принимайте быстрых решений, даже если сделка кажется вам очень выгодной. Скажите продавцам, что необходимо еще подумать. Если вас торопят, то знайте – здесь что-то не так.
  • Узнайте, как можно больше о лице, с которым будет заключено соглашение. Уточните, где человек работает и другие сведения о нем.
  • Никогда не забывайте, что договор составляется обеими сторонами, следовательно, вы можете вносить свои требования.
  • Не оставляйте свой паспорт для оформления сделки продавцу, всегда присутствуйте при подписании документов.
  • Если отправляетесь на переговоры, то лучше всего берите с собой свидетеля.
  • Рекомендации по заключению сделок

    Как избежать мошенничества при покупке квартиры? Чтобы не связаться с мошенниками, рекомендуется перед проведением сделки изучить отзывы о юридическом лице (строительной компании).

    Если вы работаете с частным лицом, то проверьте:

  • паспорт;
  • свидетельство собственности на жилую площадь.
  • Не торопитесь с проведением сделки и не выбирайте квартиры со слишком низкой стоимостью.

    Как оформить покупку квартиры в новостройке? Пошаговая инструкция здесь.

    Сколько стоит оформить квартиру при покупке? Подробная информация в этой статье.

    Какие документы необходимы?

    Чтобы вы были уверены в «чистоте» сделки, необходимо собрать следующие документы:

  • правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение приватизации);
  • выписка из домовой книги с указанием собственников;
  • справка из паспортного стола о состоянии квартиры;
  • справка из БТИ;
  • квитанция, подтверждающая выплату государственной пошлины;
  • справка об отсутствии задолженностей;
  • паспорта всех собственников;
  • письменные разрешения на продажу недвижимости от остальных собственников;
  • свидетельство собственности;
  • техническая и кадастровая документация;
  • разрешение органов попечительства, если в жилой площади зарегистрированы дети.
  • Дополнительно рекомендуется получить справки, подтверждающие, что владелец квартиры не состоит на учете в наркологическом или психиатрическом диспансере, является полностью дееспособным.

    На видео о мерах безопасности при приобретении жилья

    77metrov.ru

    Мошенничество при продаже квартиры

    В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ответственности для виновных лиц.

    Для большинства граждан РФ квартиры или дома являются единственной ценностью, которую при необходимости можно выгодно продать или обменять. Таким обстоятельством дел умело пользуются мошенники, переводя сделку купли-продажи жилья в объект преступления.

    Согласно статистическим данным только на территории Москвы проводится более 130 000 сделок по купле/продаже жилых помещений, из них 5% являются деятельностью аферистов. Сложно себе представить, сколько обманутых граждан ежегодно можно встретить по всей России.

    Ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости предусмотрена статьей 159 Уголовного кодекса РФ.

    Виды и схемы мошенничества при купле-продаже жилья

    По сути, все способы обмана мошенниками продавца или покупателя сводятся к одной цели – присвоить себе квартиру и дом и при этом остаться с деньгами. Рассмотрим более подробно наиболее популярные схемы мошенничества:

    Как правило, к такой схеме мошенничества обращаются аферисты – арендаторы, получившие доступ к квартире в качестве квартиросъемщика. Преступными лицами оперативно подделываются документы собственника жилья, в том числе, паспорта и свидетельства о регистрации, подается объявление о продаже квартиры с ценой, значительно ниже рыночной.

    Используя данный способ мошенничества, «предприниматели» могут продать одну и ту же чужую квартиру много раз разным покупателям в один день, взяв с них задаток, и просто исчезнуть в неизвестном направлении. При этом, мошенников очень сложно поймать – они имеют несколько поддельных паспортов, умеют профессионально изменить свою внешность и работают всегда в разных районах города.

  • Продажа квартиры по фальшивому адресу.
  • Данная схема применяется к иногородним гражданам, которые недавно переехали из другого города и еще не могут быстро ориентироваться в новой местности. Мошенники арендуют хорошую квартиру в престижном районе, куда приглашают покупателя на ее осмотр, в дальнейшем в документах используется адрес совершенно другой квартиры, например претерпевшей пожар, цена которой в разы меньше приобретаемой жилплощади.

    Фактически всегда обман раскрывается уже после того, как покупатель передал деньги мошенникам и имеет на руках зарегистрированные документы на право собственности. В период осмотра мошенники меняют номера квартир и даже номера домов! Адрес подставной квартиры выбирается тщательно и скрупулезно, чтобы даже название улицы и района были созвучны с адресом помещения, которое на самом деле передается в собственность потерпевшему.

  • Продажа неприватизированного жилья.
  • Данная схема очень стара, стоит отметить, что последнее время она стала себя изживать, поскольку неприватизированных квартир становится все меньше, но все-таки еще имеет место быть и пользуется спросом у аферистов. Такой способ несколько сложноват, но для мошенников нет ничего невозможного.

    Для реализации преступного деяния необходима квартира и паспорт ее владельца, идеальный вариант, когда хозяин объекта находится в длительной командировке, тогда документ подделывается, а его квартира вскрывается и становится объектом преступления. Имея доступ к квартире и паспорту, преступники сначала оформляют приватизацию, а затем «продают» потерпевшему, после того, как появляется реальный владелец квартиры, найти мошенников практически невозможно.

  • Продажа квартиры без наследников.
  • Это один из самых распространенных способов аферы в сфере купли/продажи недвижимости. Мошенники по поддельным документам успевают продать квартиру умершего владельца, ничего не подозревающему покупателю. Вскоре появляются настоящие наследники объекта недвижимости, оспаривают свое право на владение в суде и несостоявшийся покупатель остается без жилья и без денег.

  • Аванс как вид мошенничества.
  • Мошеннические схемы с использованием аванса очень распространенны. Очень часто аферисты, прося выплатить покупателя аванс в виде крупной суммы, аргументируя это, что деньги нужны, чтобы избежать риска отказа покупателя от сделки. Но именно оплата крупного аванса зачастую становится конечной точкой в отношениях между покупателем и «продавцом», поскольку с ней последний и исчезает.

    Нередки случаи, когда и продавец квартиры становится жертвой мошенников, в данном случае он остается без своей недвижимости, но и денежный средств в полной ее стоимости или частичной не получает тоже.

    Как избежать участия в аферах при купле-продаже квартиры

    Рекомендации по заключению подобных сделок очень просты:

  • Тщательно проверяйте каждый документ, представленный для подписания договора купли-продажи, если есть вопросы, лучше отменить сделку или обратиться за помощью к специалисту.
  • Требуйте у партнера сделки копию каждого подписанного документа и его паспорта, отказ должен вас насторожить.
  • Пользуйтесь своим правом вносить в договор какие-либо условия, если Вам отказывают в этом, лучше сделку не совершать.
  • Никогда не оставляйте свои документы – паспорт, документы на квартиру и другое, в руках посредников. Составление всех документов проводится исключительно при участии обеих сторон сделки.
  • Не соглашайтесь указать в договоре купли-продажи квартиры заведомо заниженную стоимость покупки жилья. В случае расторжения сделки, покупателю на руке будет возвращена только та сумма, которая указана в договоре, а не выплаченная по факту.
  • Приобретая жилье, рекомендуется проверить, все ли жильцы выписаны из объекта недвижимости на момент совершения сделки. Встречаются случаи, когда продавец «забывает» проинформировать покупателя о том, что в квартире остался, прописан несовершеннолетний гражданин или недееспособный инвалид, которых выписать будет нельзя даже по решению суда.
  • С большой опаской следует относиться к «уговорам» потенциальных продавцов о быстроте совершения сделки или дооформления ее после передачи денег.
  • Передачу денежных средств за квартиру лучше осуществлять в присутствии свидетелями, которые могут являться родственниками, друзьями или просто хорошими знакомыми покупателя.
  • Не рискуйте и не проводите сделки купли-продажи самостоятельно, привлечение к сделке третьего лица – агентства недвижимости является дополнительной гарантией безопасности как для покупателя, так и для продавца квартиры.
  • И в заключении хотелось бы напомнить, какие документы необходимы для совершения «чистой» сделки купли/продажи квартиры:

  • паспорт владельца квартиры;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий факт собственности;
  • выписка из ЕГРП;
  • справка о наличии задолженности за коммунальные платежи;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о том, что все жильцы выписаны из реализуемого объекта недвижимости;
  • разрешение супруги/супруга и иных родственников на совершение сделки, если они прописаны в квартире;
  • справка об отсутствии в квартире незаконных перепланировок;
  • информационная справка о том, не является ли дом, где расположена квартира, поставленным на очередь на расселение или снос, если есть подозрение о таковом;
  • разрешение органов опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок;
  • в случае, если на сделке присутствует не сам покупатель или продавец, а их доверенное лицо, следует тщательно проверить его доверенность на продажу или покупку квартиры – не отзывалась ли она, также срок ее действия может быть завершен.

pravovedus.ru

Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры

Сделки с недвижимостью всегда привлекают аферистов — уж слишком много возможностей для мошенничества заложено в самом механизме купли-продажи жилья и слишком велика возможная прибыль. А ещё — слишком много юридически безграмотных и доверчивых людей. Как минимизировать риски — расскажем ниже.

Виды мошенничества при покупке и продаже квартиры

Конечно, сейчас для мошенников не такое раздолье, как, скажем, в 90-е, и многие мошеннические схемы былых времён исчезли из криминальных сводок. Законодатели пытаются поставить заслон для мошеннических схем, а механизмы проверки квартиры на юридическую чистоту стали совершеннее и доступнее. Однако не стоит обольщаться. Одни схемы ушли в прошлое, но появляются другие, преступники находят всё новые способы обмана продавцов и покупателей. И, конечно, на сто процентов обезопасить себя от неприятностей не может никто. Но попробовать точно стоит.

Операции купли и продажи жилья можно разделить на две большие группы: сделки с новостройками и сделки на вторичном рынке. Соответственно, и мошеннические схемы в этих двух случаях будут разными.

Схемы мошенничества, применяемые продавцами жилья в новостройках

Многие покупают новую квартиру ещё на стадии строительства по долевому договору участия — на этом и основывается стратегия мошенников. Наиболее выгодным до недавнего времени были вложения в недвижимость на стадии котлована под строящееся здание (они же, разумеется, и самые рискованные). У застройщика в таком случае больше времени сбежать с деньгами, хотя, конечно, он может исчезнуть с ними и на любой другой стадии строительства. Но если «побег» случается очень быстро, то, скорее всего, застройщик никогда и не собирался достраивать дом.

Но бывает и так, что застройщик рад бы достроить дом, но сталкивается с финансовыми трудностями или не может преодолеть какой-то административный барьер. Ещё случается, что дом годами стоит построенным, но не может быть заселён из-за невозможности его сдачи. Покупателю-дольщику, который не может получить свою квартиру, уже, в сущности, не так важно, был ли изначально злой умысел у застройщика или нет. Ведь всё равно пострадавший не может ни вернуть вложенные средства, ни пользоваться жильём, на покупку которого их потратил. Каковы основные причины?

Ошибка в договоре. В последнее время широко обсуждались проблемы дольщиков, купивших квартиры у одного крупнейшего московского застройщика. Некоторые из них обнаружили, что их жилье застройщиком заложено, поскольку у него нет денег, чтобы расплатиться с долгами, и ему грозит банкротство. При этом выяснилось, что залог стал возможен, поскольку с дольщиками заключался не договор долевого участия по форме 214-ФЗ, а предварительный договор долевого участия, что позволяло застройщику недвижимость оформлять на себя и закладывать. В итоге дольщик оказался лишь одним из претендентов на свою недвижимость или компенсацию за неё, причем далеко не первым. Заключение предварительного договора ПДДУ вместо договора долевого участия по форме 214-ФЗ было ошибкой.

Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят.

Отсутствие разрешения на строительство. Бывает, что дом построен, сдан и заселён, но потом выяснилось, что разрешения на строительство не было. Случаи, когда многоэтажный дом признавался самостроем, были в нескольких регионах РФ. Людей, купивших квартиры в этих домах, выселяли, а сами дома по решению суда подвергались сносу. Виноватых в том, что неразрешённое строительство велось, а приёмка-сдача дома почему-то состоялась, никогда не находят. Имущественный и моральный ущерб дольщикам суд не компенсирует.

Нечестный посредник. Для реализации жилья застройщик обычно привлекает субподрядчиков. Субподрядчики продают жильё по договору с застройщиком и инвесторами, берут по договору купли/продажи деньги с покупателей, себе оставляют оговоренный процент, остальное переводят застройщику. Но бывает, что недобросовестные субподрядчики не переводят застройщику деньги, а исчезают вместе с ними. В этом случае на субподрядчика заводится уголовное дело, договор между ним и застройщиком аннулируется, а люди, заключавшие договор через субподрядчика, остаются без жилья и денег.

Новостройка – что проверять?

Конечно, лучше покупать квартиру непосредственно у застройщика. Но некоторые застройщики сами квартиры не оформляют, и тогда лучший выбор – выбрать из уполномоченных продавцов наиболее известное агентство недвижимости. Надо потребовать документацию на объект и убедиться, что у застройщика есть документ о выделении земли и разрешение на строительство. Если документацию не показывают, от покупки квартиры лучше воздержаться.

К сожалению, обезопасить себя от всех рисков при покупке квартиры на стадии строительства практически невозможно. Неприменимо тут и титульное страхование. Ведь застраховать можно только право собственности. А если его ещё нет, то и страховать нечего.

Мошенничество при продаже вторичного жилья

Общая стратегия мошенников при продаже вторичного жилья такова: провести сделку, (которая должна пройти регистрацию), получить с покупателя деньги, далее сделка оспаривается в суде, договор купли/продажи расторгается, покупатель лишается и приобретенной недвижимости и денег. Таких мошеннических схем существует несколько, но встречаются и другие.

Подставное лицо. В сделках может фигурировать настоящий паспорт (когда мошенник или его сообщник похож на владельца) или тот, в котором переклеивается фотография. В 90-е годы были случаи, когда мошенник проникал в квартиру уехавшего в длительную зарубежную командировку хозяина, находил его паспорт, приватизировал квартиру, а потом продавал. Сейчас такие истории практически не встречаются, однако общегражданский паспорт оставлять дома, уезжая на длительное время, всё равно не стоит. При пропаже паспорта необходимо срочно подать заявление об утере или краже.

Показывают одно, продают другое. Эта схема тоже из 90-х. Были инциденты, когда мошенники меняли обозначение номера квартиры или дома (в документах или даже на самом доме/улице). Такие приёмы применялись при купле-продаже жилья за городом, так как там подделать адрес гораздо легче. Схема примитивная, но на невнимательном покупателе может сработать.

Есть риск, что собственник может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники.

Исчез с авансом. Подобная схема встречается и сейчас. Покупателю показывают квартиру, она ему подходит, и тогда между двумя сторонами заключается предварительный договор, подтверждающий внесение аванса. Через некоторое время продавец просто исчезает. В дальнейшем оказывается, что это был вовсе не владелец квартиры, а, скажем, арендатор, а документы на квартиру подделаны. Утешить покупателя может лишь то, что его материальный ущерб ограничивается суммой аванса. И, скорее всего, этот пострадавший — не единственная жертва, так как в подобных схемах мошенники стремятся обмануть сразу нескольких покупателей.

Продажа по доверенности. Такие сделки априори являются рискованными. Доверенность зачастую выдается, если собственник стар или болен и поэтому не может сам провести сделку. Но есть риск, что он может умереть до регистрации перехода права, и сделку оспорят в суде его наследники. Другой «скользкий» момент таков: человек, выдавший доверенность, может отозвать ее в любой момент. Хоть за день до сделки. Тогда доверенность признается недействительной и сделка расторгается.

Нужно, прежде всего, настоять на встрече с владельцем недвижимости, выдавшим доверенность. Убедиться, что он жив, вменяем, не поменял своего желания продать недвижимость, не собирается отзывать доверенность. Нужно попробовать договориться с ним о его личном участии в сделке. Непосредственно перед сделкой желательно дополнительно удостовериться у выдавшего доверенность нотариуса, что она не была отозвана.

Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим.

Продажа квартиры, находящейся в залоге или под другим обременением. Мошенник может попытаться продать вам квартиру, заложенную при получении им кредита, что тоже является весьма распространённым явлением (особенно часто встречалось в богатые на криминальные события 90-е). Сейчас обременения на право собственности, в том числе и залог, проверяются достаточно легко. Для этого заказываете через сайт Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, платите двести рублей и через пять дней её получаете. Выписка должна быть максимально «свежей» на момент сделки, но это может не спасти от мошенничества. Дело в том, что регистратор должен получить информацию о наложенном обременении в течение трёх дней. Поэтому возможен случай, когда регистрируется сделка с уже наложенным, но ещё не известным регистратору обременением. Подобные случаи решаются в судебном порядке. Исход судебного разбирательства предсказать невозможно.

Лицо, отказавшееся от приватизации с правом пожизненного проживания. Иногда законодательство увлекается защитой прав одних категорий граждан в ущерб другим. Например, так происходит в отношении лица, когда-то отказавшегося от участия в приватизации квартиры в пользу своих родственников — он получает право пожизненного проживания в ней. Покупка такой квартиры относится к сделкам повышенного риска, поскольку это право сохраняется даже после многократной перепродажи квартиры, что может быть использовано мошенниками для давления на ее новых владельцев.

При толковании параграфа закона о праве пожизненного проживания ещё недавно была распространена точка зрения, что при выписке из квартиры такой человек теряет это своё право. Но в последние годы суды восстанавливают его, ссылаясь на ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и постановление пленума ВС РФ от 02.07.09 №14.

Поэтому, покупая квартиру, где никто не был прописан, вы можете получить неприятный сюрприз, когда вдруг некий человек решит поселиться с вами вместе. И даже наличие у данного лица жилья в собственности ему не помешает.

Оспаривание сделки возможно, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере.

Оспаривание сделки. После проведённой сделки продавец вдруг заявляет, что его опоили и принудили подписать договор. И на руках у него будет документ о том, что в момент сделки он не был трезв. В соответствии с мошеннической схемой либо до сделки, либо сразу после неё продавец выпивает изрядное количество алкоголя и попадает на медицинское освидетельствование вследствие какого-либо нарушения прав дорожного движения или мелкого хулиганства. Если это происходит до сделки, то алкоголь выводят с помощью капельницы, и на сделку продавец попадает уже во вменяемом состоянии. Сделка оспаривается, квартиру покупатель возвращает, но денег назад не получает, так как продавец их потерял, истратил и т.д. Суд, конечно, обяжет продавца выплачивать деньги по договору, но реально получить их от него будет невозможно.

Подобный сценарий оспаривания сделки возможен и в том случае, если продавец состоит на учёте в наркологическом диспансере или ПНД. Поэтому справки от продавца из этих заведений при заключении договора купли/продажи крайне желательны. Нотариальное заверение договора купли/продажи, когда удостоверяется способность продавца понимать значение своих действий и его дееспособность, тоже не будет лишней. А в некоторых случаях просто необходимой.

Занижение цены в договоре. Заключается договор купли/продажи. После регистрации права и получения денег продавцом сделка по какой-то причине оспаривается им в судебном порядке. После признания договора недействительным покупателю возвращается только та сумма, которая была указана в договоре. Доказать, что на самом деле сумма была больше, покупателю будет очень трудно. Раньше эта схема была особенно популярна, но сейчас, в связи с поправками в законодательстве, цена в договоре с января 2016 года должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости. Так как сейчас зачастую кадастровая стоимость на 10-15% выше рыночной, сильно нажиться при такой схеме у мошенников не получится. К тому же, в последние годы покупатели очень неохотно идут на занижение цены в договоре.

Мошенничество со стороны покупателя

Покупка доли. Распространенными случаями мошенничества со стороны покупателя являются рейдерство и обман при денежных расчётах по сделке. Сейчас рейдеры в основном занимаются манипуляциями с долями в квартире, для чего у одного из собственников покупается доля (иногда – весьма незначительная). После этого, из-за несовершенства законодательства в данной области, рейдеры претендуют на право пользования недвижимостью.

Если рейдеров в квартиру не пускают, они пишут заявление в полицию о препятствовании пользованию жильём, а затем, пользуясь связями и подкупом, в присутствии уполномоченных лиц взламывают замки и вселяются. Их задача – морально подавить хозяев квартиры и вынудить откупиться от рейдеров за несоразмерные деньги, а то и вообще дешево продать свои квадратные метры захватчикам. Методы применяются самые наглые. У рейдеров существуют даже интернет-сообщества и специальные сайты, где они делятся друг с другом секретами «профессии».

Как противостоять? Надо обратиться к юристу и подать на рейдеров в суд, исходя из конкретной ситуации. Можно учинить иск по поводу материального и морального ущерба, но при этом нужно помнить, что операции с долей недвижимости подчиняются определённым правилам. Совладельцы квартиры должны быть письменно уведомлены о продаже доли. Причём, они имеют первоочередное право выкупа доли по заявленной продавцом цене. Человек со стороны может приобрести долю только после того, как за назначенную цену её отказались покупать содольщики. Если условие не было соблюдено, можно оспорить сделку купли/продажи доли. Кроме того, нужно знать, что владелец доли в квартире может распоряжаться ей только при согласии остальных владельцев квартиры.

Обман при денежных расчетах. Мошенники склоняют продавца к передаче денег старым дедовским способом – наличными из рук в руки. Такой способ расчётов по сделке с жильём крайне опасен. Наиболее распространённым сейчас способом является расчёт наличными через банковскую ячейку. Но, говорят, бывают случаи, когда деньги воруют и из ячейки. Ещё более безопасные варианты, но несколько более дорогостоящие варианты денежных расчётов – через ту же банковскую ячейку, но не наличными, а с использованием векселей, а также безналичный расчёт с помощью банковского аккредитива.

Что проверить перед сделкой?

Прежде всего, необходимо получить выписку из ЕГРП на квартиру, которую покупаете. Там будут сведения об обременениях, которые на неё наложены, если они есть. Выписка может быть получена без проблем, но имейте в виду, что Росреестр не всегда соблюдает сроки. Впрочем, неофициальную информацию можно получить в течение нескольких часов. Предложений в интернете достаточно.

Сложнее с расширенной выпиской, в которой представлена история собственников данной квартиры. Такую выписку может получить только собственник. То же касается и справки формы 40, которую получают в паспортном столе. Нужно попросить собственника о получении этих справок. В случае его отказа стоит задуматься о том, стоит ли идти на сделку.

Сроки оспаривания сделки

Теоретическая возможность того, что вашу покупку оспорят, сохраняется в течение 3 лет — именно таков срок исковой давности. Для признания сделки недействительной установлен срок в 1 год. Признать сделку ничтожной (то есть изначально противоречащей нормам законодательства) могут в течение 3 лет после её совершения. Но срок может отсчитываться не с момента совершения сделки, а с того дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, по которым сделка может быть признана недействительной.

mosgorusluga.ru

Смотрите так же:

  • Мойка машин штраф Наказания за мойку автомобиля в неположенных местах В прошлом году президент выдал указ о проведении «генеральной уборки» в стране. Главной целью указа было наведение чистоты в стране, и совсем скоро штраф за антисанитарию во дворах был значительно ужесточен. Мойка ТС на берегу водоемов […]
  • Числа зачисления пенсии Графики выплаты пенсий в России в 2018 году График выплаты пенсий — это актуальная тема для любого гражданина, которому полагаются социальные перечисления. Сразу отметим, что периодичность получения не привязана к определённой дате или дню недели, поэтому может переноситься на ранний или […]
  • Как после развода выселить мужа Как можно при разводе выселить бывшую жену, проживающую в квартире? Не всегда отношения семейной пары складываются гладко. Разногласия, конфликтные ситуации приводят к принятию решения о необходимости расстаться. Если паре предстоит развод, муж наделен правом выселить жену из квартиры. […]
  • Условия пву осаго ПВУ - Прямое возмещение убытков по ОСАГО Прямое возмещение убытков по ОСАГО (ПВУ) Со 2-го августа вступили в силу поправки в Закон об ОСАГО, которые вводят, так называемое "безальтернативное прямое возмещение убытков". Теперь в случае дорожно-транспортного происшествия (ДТП), которое […]
  • Трудовой стаж женщин начисления пенсии Женщины в России отправляются на пенсию раньше мужчин. И это даже несмотря на то, что их продолжительность жизни длиннее в отличие от представителей сильной половины. Но чтобы получать деньги, положенные по старости, надо не только быть определенного возраста, но и иметь наработанный […]
  • Страховка зарубеж Страховка зарубеж Любите путешествовать и планируете свой отдых самостоятельно? Тогда полис страхования ИНТАЧ - это то, что Вам нужно! При покупке полиса страхования путешественников мы дарим вам уникальную возможность бесплатного просмотра фильмов в путешествии. Купите страховку […]
  • Правила диагностики авто Правила диагностики авто Немало автолюбителей могут дать ценные советы на тему того, как произвести диагностику автомобиля, не прибегая к услугам специалистов. Сделать диагностику автомобиля можно специальными приборами, это значительно сократит риски того, что при покупке машины вас […]
  • Нотариус брачный договор для ипотеки Заключение брачного договора при ипотеке Брачный договор в нашей стране не имеет столь широкого распространения, как за рубежом. Молодые пары считают его излишней формальностью, благо имущества у них немного. Однако многие уже поняли, что этот документ помогает избежать многих […]