Договор купли продажи в сша

Главная / Договор купли продажи в сша

Процесс оформления сделки с недвижимостью в США

Обзавестись заветными квадратными метрами в США при наличии желания и возможностей может каждый – для этого не нужно получать никаких разрешений, власти США никак не ограничивает завершение сделок с нерезидентами страны, весь процесс обычно не занимает больше одного месяца и состоит из нескольких шагов. При этом покупателю можно даже не покидать пределы родной страны.

Процедура приобретения недвижимости в США (без оформления кредита) состоит из нескольких шагов:

  1. Как водится, покупка недвижимости начинается с предварительного ознакомления с возможными вариантами. Все средства хороши: можно обратиться к печатным изданиям, можно посетить тематические выставки, большинство отдает предпочтение интернету.
  2. Покупателю рекомендуется найти человека, который будет сопровождать весь процесс покупки недвижимости, и заключить с ним договор. Такой человек – брокер – возьмет на себя поиск вариантов по заданным параметрам, оценку стоимости, торг с владельцем имущества, бумаги и т.д.
  3. Купить недвижимость удаленно в Соединенных Штатах можно либо через адвоката, либо через компанию эскроу (в зависимости от требований штата). В обоих случаях необходимо подписать соответствующие документы на сотрудничество в посольстве (консульстве) США в родной стране.
  4. Если покупатель определился с объектом, брокеру необходимо составить предложение о его цене. Риелтор подготавливает все документы, покупатель подписывает их, после этого они направляются к продавцу.
  5. В случае согласия продавца стороны заключают договор купли-продажи. В сделке должны участвовать: титульная компания и адвокат (компания эскроу), они отвечают за юридическую сторону вопроса. В это же время покупатель должен внести на счет титульной компании (или уполномоченного агентства) депозит (до 5%).
  6. Желательно провести полную инспекцию состояния недвижимого имущества: дефекты, грибок, плесень, насекомые и грызуны. Такая проверка проводится по желанию покупателя и оплачивается отдельно, от нее можно и отказаться.
  7. Договор купли-продажи подписан, теперь необходимым условием есть проверка наличия арестов, запретов на продажу, долгов по ипотеке и т.д. Покупатель имеет в своем распоряжении около 10 дней на эти процедуры. В это же время титульная компания оформляет страховку на недвижимость.
  8. Адвокат или титульная компания получают всю сумму на счет, и получатель становится полноправным владельцем недвижимости. На территории многих штатов, однако, покупатель получает право собственности только после того, как зарегистрировал документ в окружном суде.

Какие услуги оплачивает покупатель?

Обычно стороны обсуждают, на чьи плечи ложатся те или иные расходы, в момент заключения договора на покупку недвижимости. Обычно покупатель отвечает за оплату следующих услуг:

  • адвокатские услуги;
  • услуги титульной компании;
  • страховка на недвижимость (общая);
  • реестровые и судебные пошлины;
  • страховка на случай стихийного бедствия (по необходимости).

За более чем 15 лет активной и успешной юридической деятельности наша фирма помогла заключить нашим соотечественникам сотни сделок с недвижимостью на территории США. Мы знаем все подводные камни американского законодательства и готовы помочь вам избежать любых возможных рисков, связанных с приобретением недвижимости.

feinsteinpartners.ru

Договор в США, договора купли-продажи в США.

недвижимости США, подготовка

В любой сделке, договор купли-продажи в США, представляет собой результат ключевых коммерческих и переговорах о цене, в договоре, как покупатели, так и продавцы становятся все более изощренными, в своем стремлении использовать потенциал значения, полученные в результате переговоров и выполнения, в США договора купли-продажи недвижимости.

Наша команда обеспечивает экспертную поддержку на всех этапах сделки из предварительного рассмотрения дела, до завершения процесса поддержки. Перед сделкой, специалисты нашей компании оказывают помощь в идентификации и выявлении вопросов, связанных с установлением цен и механики дело завершения, чтобы помочь клиентам в их переговорах; после завершения сделки мы помогаем клиентам в области определения и закрепления стоимости через оформление договора купли-продажи.

Возможные проблемы, при оформлении договора купли-продажи в США:

* Вы хотите распоряжаться бизнесом, и хотели бы рассмотреть вопрос о сравнительных достоинствах и других механизмов транзакции;

* Вы делаете приобретение и хотите выявить потенциальные финансовые риски и сократить их, с помощью механизма завершения цен в договорах купли-продажи, или с помощью гарантий;

* Сделки предусматривают изменение цены после заключения сделки. Вы хотите составить договор купли-продажи в свою пользу и свести к минимуму возможности противоположной стороны манипулировать ценой.

Наша компания поможет Вам, при оформлении договора в США:

* при рассмотрении коммерческого предложения, когда должна быть установлена разница между стоимостью предприятия и стоимостью акционерного капитала, чтобы выяснить эффективность предлагаемой сделки;

* в определении соответствующих финансовых критериев (или соответствующей корректировки цен в случае фиксированной цены), с целью проведения переговоров о цене и составления договора купли-продажи;

* при анализе оборотного капитала, с целью определения нормированных оборотных средств, для целей ваших переговоров, при купле-продаже недвижимости в США;

* чтобы помочь вам в смягчении рисков, выявленных в ходе должной осмотрительности фазы;

* в ваших переговорах с учетом аспектов договора купли-продажи. Такие рекомендации будут включать механизм ценообразования, соответствующие заверения и гарантии (если таковые имеются), любые рекомендации, связанные в США с договорами купли-продажи, а также любые механизмы урегулирования споров, связанных с корректировкой покупной цены (в том числе в случае необходимости, рассмотрение налоговых и связанных с ними элементов).

worldluxrealty.com

Правовое регулирование договора купли-продажи в зарубежных странах

В мировой практике существуют различные подходы к регулированию купли-продажи. В США. Италии, Великобритании объем законодательного регулирования сравнительно велик. Но есть страны, например, Нидерланды, где регулирование купли-продажи весьма ограничено.

В США купля-продажа регулируется специальным кодифицированным нормативным актом — Единообразным Торговым Кодексом (ETK, Uniform Commercial Code – UCC). ЕТК является примерным проектом федерального значения, на базе которого создавались торговые кодексы штатов. К 1967 году ЕТК был принят всеми штатами (кроме Луизианы). ЕТК характеризовался многими юристами как одна из наиболее удачных классификаций ХХ века.

В ЕТК купле-продаже посвящен специальный раздел – Статья 2. Помимо ЕТК отношения купли-продажи регулируются рядом других законодательных актов (в том числе о защите прав потребителей) и судебными прецедентами.

Круг объектов, купля-продажа которых регулируется Статьей 2 ЕТК, достаточно широк, но все-таки ограничен. Статья 2 регламентирует лишь куплю-продажу так называемых «товаров» (goods). К ним в соответствии с параграфами 20-105 (1) ЕТК относятся движимые вещи, которые существуют или будут существовать физически, а также в отношении которых не возникло какого-либо спора о праве. К «товарам» в смысле Статьи 2 относятся также нерожденный молодняк животных, растущие зерновые и иные идентифицированные (identified) вещи, отделенные от недвижимости. Отсюда следует, что для кодифицированного регулирования купли-продажи американский законодатель избрал вещи, наиболее часто выступающие объектами купли-продажи, которые не являются такими специфичными объектами, как, например, недвижимость, электроэнергия или ценные бумаги.

Именно в силу этой специфики купля-продажа последних объектов регулируется иными нормами (в основном так называемого контрактного права), базирующегося, как правило, на судебных прецедентах.

Перед разработчиками ЕТК стояла задача освободить правовые аспекты коммерческой деятельности от излишних формальностей, свойственных классическому общему праву США, во многом заимствованному из Англии. Это коснулось и формы договора. Однако законодатель посчитал нужным сохранить минимальные требования к ней, дабы защитить добросовестного субъекта предпринимательской деятельности от возможного недобросовестного поведения контрагента.

Как и в праве континентальных стран, в американском праве продаж заключение договора предусматривает предложение заключить договор на определенных условиях (оферта) и ответ лица, к которому направлена оферта, о согласии принять предложение и заключить договор на предложенных условиях (акцепт). Направленная письменная оферта является безотзывной в течение срока, указанного в оферте, а при отсутствии такого указания – в течение разумного срока, в любом случае не превышающего трех месяцев. Хотя настоящее положение о безотзывной («твердой») оферте распространяется только на профессиональных предпринимателей, оно в значительной степени схоже с соответствующими положениями ст. 436 ГК РФ.

В американском праве продаж не требуется полного соответствия условий оферты и акцепта для действительности заключаемого договора. Четко сформулированное письменное согласие заключить договор, посланное в течение срока, указанного в оферте, хотя бы и частично изменяющее условия оферты, признается акцептом, если только в ответе на оферту не указано прямо, что договор будет считаться заключенным лишь при наличии прямо выраженного согласия оферента с предложенными акцептантом изменениями, или если в оферте прямо не указано, что акцептом будет считаться согласие со всеми предлагаемыми условиями. Для действительности акцепта и заключаемого договора необходимым является отсутствие возражения против такого акцепта со стороны оферента в течение разумного срока.

Содержание договора продажи составляют права и обязанности сторон – продавца и покупателя. Основные обязательства сторон в соответствии с параграфами 2-301 ЕТК заключаются в том, что в силу договора «продавец обязан доставить товар покупателю и передать покупателю титул на товар, а покупатель обязан принять товар и заплатить за него покупную цену». Стороны необязательно должны указывать в договоре точную цену продаваемого имущества. Неуказание покупной цены может быть продиктовано необходимостью учета конъюнктуры цен, если договор предполагается исполнять через какое-то время в будущем. Покупатель или продавец могут указать в договоре критерий, в соответствии с которым и будет определена цена предмета договора. Таким критерием может быть и третье лицо, которому стороны доверяют определить цену в определенный момент времени. В этих случаях цена установлена косвенно. Если же цена не определена в договоре ни прямо, ни косвенно, то есть условие о цене остается открытым, предполагается, что стороны согласились о «разумной цене».

В отличие от условия о цене условие о количестве продаваемых товаров является существенным, поскольку полное отсутствие в письменном договоре указаний об этом лишает договор судебной защиты (возможности принудительного исполнения).

Важным условием является и место, в которое продавец должен доставить товары, для того, чтобы его обязательство по доставке товара считалось выполненным, поскольку с ним связан переход прав на товары (титула) и риска гибели от продавца к покупателю.

В соответствии с параграфами 2-601 ЕТК при обнаружении существенного несоответствия товаров условиям договора покупатель вправе отклонить поставленные товары при условии соблюдения обязанности предоставить продавцу возможности исправить недостатки в поставленных товарах до истечения договорного срока поставки. Отклонение поставки возможно, только если недостатки товаров имеют существенный характер. Мелкие недостатки не являются основанием для отклонения.

В ЕТК срок, в течение которого применяются средства правовой защиты, составляет один год. Стороны могут в договоре уменьшить или увеличить этот срок, с тем, однако, условием, что он в любом случае не может быть более четырех лет.

Спецификой ответственности в американском праве является преимущественная роль возмещения убытков перед принуждением реально исполнить договор, привычным для отечественной арбитражной практики. Поэтому американский суд вынесет решение, принуждающее продавца к реальному исполнению договора, лишь в том случае, если предметом нарушенного продавцом договора являлись редкие товары или если покупатель лишен возможности приобрести их у третьего лица.

Многие из положений ЕТК соответствуют аналогичным нормам российского права. Тем не менее выбор иностранного права в качестве регулятора договора международной купли-продажи и тем более предпринимательской деятельности в юрисдикции того или иного штата США обязывают относиться к национальной правовой специфике с чрезвычайной осторожностью и осмотрительностью.

В Нидерландах рассматриваемый вид договоров регулируется Гражданским и Торговым кодексами. В частности в Книге 7 Гражданского кодекса рассматриваются отдельные виды контрактов: договоры купли-продажи, договоры о платежах в рассрочку, договоры о деятельности в пользу третьих лиц и другие. Причем работа законодателя над некоторыми положениями Книги 7 продолжается до сих пор, хотя новый Гражданский кодекс Нидерландов был принят в 1992 году. Он получил очень высокую оценку специалистов. Системный подход в Кодексе проявляется в абстрактном юридическом языке, обилии технических деталей, «слоеной» структуре. Содержание Гаагского Акта и Венского Акта о единообразных продажах 1964 года и 1980 года отражается в положениях о надлежащей продаже, в разделах о неисполнении и заключении контрактов (общее обязательственное право Книга 6).

В данном разделе представляется целесообразным сказать и о международных договорах купли-продажи. Таким договором признается договор, которому присущ иностранный элемент. Его стороны имеют обычно разную государственную принадлежность (либо их коммерческие предприятия находятся в разных государствах). Предметом обязательства, вытекающего из международной купли-продажи, являются операции по экспорту или импорту товаров. В качестве средства платежа применяется валюта, которая для сторон является иностранной.

В соответствии с Конституцией РФ (ч.4 ст.15) и ГК РФ (п.2 ст.7) положения международного договора РФ применяются к регулируемым ими отношениям, непосредственно, кроме случаев, когда из международного договора следует, что для его применения требуется издание внутригосударственного акта. Более того, если международным договором установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

Существенной особенностью регулирования договора купли-продажи является широкое применение к его условиям в качестве деловых обыкновений, а при определенных предпосылках – в качестве обычая делового оборота Международных правил по унифицированному толкованию торговых терминов (ИНКОТЕРМС), которые периодически перерабатываются Международной торговой палатой.

studopedia.org

Правовое регулирование купли-продажи товаров в США (стр. 1 из 2)

В настоящее время, когда контрагентами российских субъектов предпринимательской деятельности часто становятся американские компании и немалую (если не большую) долю договоров между ними составляют договоры купли-продажи, российским участникам внешнеэкономической деятельности может пригодиться знание основ правового регулирования купли-продажи.

При заключении внешнеэкономических договоров американская сторона может настаивать на подчинении договоров американскому праву в соответствии со ст. 166 Основ гражданского законодательства от 31 мая 1991 года. Российский бизнес постепенно выходит на товарные рынки США, осуществляя предпринимательскую деятельность через представительства, филиалы или дочерние общества. В этих и некоторых иных случаях российскому менеджменту целесообразно представлять, какими правовыми категориями купли-продажи привыкли оперировать американские предприниматели, а также понимать основные моменты правового регулирования купли-продажи в этой стране. Следует, однако, учесть, что данный реферат посвящен наиболее фундаментальным сторонам и особенностям купли-продажи товаров в США.

Правовое регулирование купли-продажи в целом включает в себя ряд вопросов юридического характера (ответственность за продукт, защита прав потребителей), освещение которых не было целью настоящей статьи.

Купля-продажа товаров в США регулируется специальным кодифицированным нормативным актом — Единообразным Торговым Кодексом (ETK, Uniform Commercial Code — UCC). ЕТК является примерным проектом федерального значения, на базе которого создавались торговые кодексы штатов. К 1967 году ЕТК был принят всеми штатами (Луизиана приняла его в части, не включившей, впрочем, нормы о купле-продаже). ЕТК характеризовался многими юристами как одна из наиболее удачных классификаций ХХ века. По словам К. Шмиттгофа, ЕТК «весьма умеренный по духу, практичен для применения и ясен для понимания» [1]. В ЕТК купле-продаже посвящен специальный раздел Статья 2 (Article 2). Помимо ЕТК отношения купли-продажи регулируются рядом других законодательных актов (в том числе о защите прав потребителей) и судебными прецедентами.

Круг объектов, купля-продажа которых регулируется Статьей 2 ЕТК, достаточно широк, но все-таки ограничен. Статья 2 регламентирует лишь куплю-продажу так называемых «товаров» (goods). К ним в соответствии с 20-105(1) ЕТК относятся движимые вещи, которые существуют или будут существовать физически (последние называются будущими товарами — future goods), а также в отношении которых не возникло какого-либо спора о праве. К «товарам» в смысле Статьи 2 ЕТК относятся также нерожденный молодняк животных, растущие зерновые и иные идентифицированные (identified) вещи, отделенные от недвижимости. Отсюда следует, что для кодифицированного регулирования купли-продажи американский законодатель избрал вещи, наиболее часто выступающие объектами купли-продажи, которые не являются такими специфичными объектами, как, например, недвижимость, электроэнергия или ценные бумаги.

Именно в силу этой специфики купля-продажа последних объектов регулируется иными нормами (в основном так называемого контрактного права (contract law), базирующегося, как правило, на судебных прецедентах. Российским предпринимателям следует учитывать эту специфику и понимать зависимость правового регулирования от конкретного предмета купли-продажи, тем более что аналогичная во многом норма существует в проекте части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, где предмет договора купли-продажи также именуется «товаром» и предусмотрены определенные изъятия для ценных бумаг, валютных ценностей, электроэнергии и т. д. [2].

Интересно, что в американском праве институт купли-продажи товаров именуется несколько иначе, чем в праве стран континентальной Европы. Статья 2 называется «Sales» — «Продажи» или «Продажа», этим же термином оперируют в тексте Статьи 2 и правовой литературе по этому вопросу. Соответствующий договор носит название «sale contract» или «contract of sale» — «договор продажи». Этой терминологии будем придерживаться и мы.

Перед разработчиками ЕТК стояла задача освободить правовые аспекты коммерческой деятельности от излишних формальностей, свойственных классическому общему праву США, во многом заимствованному из Англии. Это коснулось и формы договора. Однако законодатель посчитал нужным сохранить минимальные требования к ней, дабы защитить добросовестного субъекта предпринимательской деятельности от возможного недобросовестного поведения контрагента. Согласно 2-201 если договор продажи содержит условие о покупной цене более 500 долларов США, стороны должны совершить договор в письменной форме. Здесь имеется в виду не договор в традиционно известной предпринимателям форме, а «любой письменный документ, достаточный для доказательства факта существования договора между сторонами» [3]. Американская судебная практика считает, что в таком документе необязательно указывать, кто является продавцом, а кто покупателем товара, какова цена предмета договора, время и место договора. Минимальный объем требований к содержанию письменного документа о договоре купли-продажи указан в 2-201 ЕТК: наименования и подписи сторон, которые намереваются считать себя связанными таким договором, указания на предмет договора и его количество. Все эти сведения необязательно должны содержаться в одном определенном документе, в случае необходимости они могут быть получены путем анализа нескольких документов (обмен письмами, телеграммами, факсимильными сообщениями и т. д.). Такое понимание письменной формы договора стало широко распространенным в мировой правовой практике и получило признание в отечественном праве (см. п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение требований 2-201 ЕТК не влечет недействительности договора продажи полностью или в части. Неблагоприятные для сторон последствия проявятся в том, что такой договор лишается судебной защиты, становится неисполнимым в судебном порядке (unenforceable). Это не означает невозможности исполнить договор добровольно и получить те выгоды, на которые каждая из сторон рассчитывала при его заключении. Однако обратиться в суд в этом случае будет уже невозможно. Указанное требование американского права крайне необходимо учитывать российской стороне. При заключении договора продажи, подчиненного американскому праву [4], российской стороне следует настаивать на письменном оформлении всех условий сделки, тем более что простая письменная форма внешнеэкономических сделок обязательна в силу п. 3 ст. 162 ГК РФ.

Как и в праве континентальных стран, в американском праве продаж заключение договора предусматривает предложение заключить договор на определенных условиях (оферта — offer) и ответ лица, к которому направлена оферта, о согласии принять предложение и заключить договор на предложенных условиях (акцепт — acceptance). В соответствии с 2-205 ЕТК направленная письменная оферта является безотзывной в течение срока, указанного в оферте, а при отсутствии такого указания — в течение разумного срока (reasonable time), в любом случае не превышающего трех месяцев. Хотя настоящее положение о безотзывной («твердой») оферте распространяется только на профессиональных предпринимателей (merchants) [5], оно в значительной степени схоже с соответствующими положениями ст. 436 ГК РФ. Это положение будет распространяться на российские юридические лица, которые специализируются на реализации определенного вида товаров и на этом основании рассматриваются в качестве профессиональных предпринимателей в соответствующей области.

В американском праве продаж не требуется полного соответствия условий оферты и акцепта для действительности заключаемого договора. Четко сформулированное письменное согласие заключить договор, посланное в течение срока, указанного в оферте, хотя бы и частично изменяющее условия оферты, признается акцептом, если только в ответе на оферту не указано прямо, что договор будет считаться заключенным лишь при наличии прямо выраженного согласия оферента с предложенными акцептантом изменениями, или если в оферте прямо не указано, что акцептом будет считаться согласие со всеми предлагаемыми условиями. Для действительности акцепта и заключаемого договора необходимым является отсутствие возражения против такого акцепта со стороны оферента в течение разумного срока. Но даже при соблюдении этих условий договор не будет считаться заключенным, если акцепт существенно изменяет предложенные в оферте условия. В таком случае, как и в отечественном праве, ответ на оферту будет не более чем новой офертой, также нуждающейся в акцепте.

При действительности акцепта момент заключения договора продажи определяется моментом отправления акцепта оференту. Такой подход (так называемая «теория почтового ящика» — mail box theory) свойствен англо-американской правовой традиции и существенно отличается от норм права стран континентальной правовой системы, определяющих заключение договора моментом получения акцепта оферентом. Конвенция ООН 1980 года о договорах международной купли-продажи товаров (Венская конвенция) также определяет заключение договора в момент получения акцепта оферентом (ст. 23, 18) [6]. В силу непривычности «теории почтового ящика» для отечественных предпринимателей этот вопрос заслуживает пристального внимания на стадии заключения договора.

Содержание договора продажи составляют права и обязанности сторон — продавца и покупателя. Основные обязательства сторон (general obligations) в соответствии с 2-301 ЕТК заключаются в том, что в силу договора «продавец обязан доставить товар покупателю и передать покупателю титул на товар, а покупатель обязан принять товар и заплатить за него покупную цену». Как уже указывалось, для действительности (точнее, возможности принудительного исполнения) письменного договора продажи достаточно минимума условий, в том числе указания на предмет договора (продаваемые товары). Отсутствие прочих условий не влечет невозможности принудительного исполнения договора, но может вызвать значительные затруднения при его исполнении, так как у сторон могут возникнуть разногласия или споры относительно взаимных прав и обязанностей. В этом случае американский суд обратится к соответствующим положениям ЕТК.

mirznanii.com

Договор купли-продажи

Из договорных обязательств наиболее распространены обязательства по возмездной передаче имущества в собственность или временное пользование, прежде всего купля-продажа и имущественный наем. По договору купли-продажи продавец обязан передать вещь и право собственности на нее покупателю за определенную плату, а покупатель обязан принять вещь и оплатить се (с правом принудительного истребования вещи в случае ее непередачи). Иначе говоря, договор купли-продажи — это соглашение двустороннее, возмездное и консенсуальное.

Купля-продажа является универсальной правовой формой товарно-денежных отношений. Однако в литературе его нередко именуют «договором продажи» или просто «продажей» либо «куплей». Насколько это оправданно? Например, по мнению Г. Ласка, «продажа состоит в переходе права собственности на товар от продавца к покупателю за определенную цену»‘. «Продаже» посвящен весь титул VI ФГК. В соответствии с его ст. 1582 «продажа есть соглашение, в силу которого один обязуется предоставить вещь, а другой — оплатить ее». Основываясь па предписаниях ФГК, Ж. де ла Морандьер анализирует общие черты «продажи», условия совершения и различные виды «договора продажи». Понятием «продажа» оперируют и другие авторы.

Понятие «продажа» предопределяется экономической сущностью отношений, опосредствуемых соглашениями по возмездной передаче имущества в собственность. С экономической точки зрения, купля-продажа — это «двойная продажа»: вещи за деньги и денег за вещь. Поэтому купля предполагает продажу, и наоборот. К. Маркс, говоря о процессе обмена товарами, отмечает, что их «продажа есть купля, Т — Д есть в то же время Д — Т». Поэтому договор купли-продажи вполне можно именовать договором продажи. В законодательстве и литературе так нередко и делается. Например, в ФРГ «Kaufvertrag» — это в буквальном переводе просто «договор купли». Вместе с тем в испаноговорящих странах употребляется наряду с продажей (la venta) понятие купли-продажи (la compraventa).

В различных правовых системах имеются свои особенности в регулировании купли-продажи. Например, в США особое значение придается гарантиям исполнения: понятию гарантий; подразумеваемым гарантиям; лицам, в чью пользу действуют гарантии; средствам защиты в случае нарушения гарантий. В обширном титуле VI ФГК (ст. 1582-1694) значительное внимание уделяется природе и форме продажи (ст. 1582-1593), обязательствам продавца (ст. 1602-1649) и покупателя (ст. 1650-1657). Однако во всех правовых системах важнейшее значение придается передаче права собственности па вещи (имущество, товар) по договору купли-продажи и существенным условиям данного договора: его предмету, цене, ответственности сторон за соблюдение договорных условий, а также некоторым дополнительным условиям — о сроках, месте и порядке передачи товара, его перевозке и страховании, порядке расчетов.

Предметом договора купли-продажи традиционно служат вещи или имущество в телесной форме. Продаже подлежат как готовые, так и «будущие» вещи. В соответствии со ст. 2-105 ЕТК США «товар должен существовать и быть индивидуализирован прежде, чем право па него может перейти к другой стороне». Товары, не обладающие обоими этими признаками — наличием и индивидуализацией, — рассматриваются как будущие товары. Договор, который стороны считают состоявшейся продажей будущих товаров или какого-либо относящегося к ним права, юридически действует как договор о продаже (a contract to sell). Нередко таким путем продают будущий урожай, строящийся дом или квартиру. Комплекс вопросов купли-продажи «будущих вещей» в сравнительном аспекте (по праву Италии, Испании и Франции) проанализирован в капитальной работе профессора Виде К. Рохеля.

Категория «будущих вещей» была известна еще римскому праву. В настоящее время помимо ЕТК США эту категорию вещей предусматривают ст. ИЗО ФГК и акты о купле-продаже других стран. В силу ст. ИЗО ФГК «будущие вещи могут быть предметом обязательства».

Характерно, что в Решении Европейского Суда Правосудия (1968 г.) по делу «Комиссия против Италии (произведения искусства)» Суд постановил, что «под товарами» по смыслу ст. 23 Римского договора «следует понимать продукцию, которую можно оценить в деньгах и которая может быть предметом торговой сделки». При этом позднее Суд прямо предлагал «использовать критерий материальности и относить к товарам только материальные объекты вещного мира».

Однако в настоящее время во многих странах, особенно в странах англо-американского права, наряду с телесными вещами предметом обязательств все чаще становятся нематериальные блага — права на объекты промышленной, литературной, художественной, научной и вообще интеллектуальной собственности, а также акции, облигации и другие ценные бумаги, содержащие различные права требования.

Являющиеся предметом обязательств вещи обычно характеризуются количественными и качественными показателями. Количество выражается мерами единиц товара, его веса, длины, ширины, объема или площади. Качество определяется путем ссылки на образец или стандарт товара, его описание. Нередко все эти критерии содержатся в специальных формулярах. Качество сложных машиностроительных изделий обычно характеризуется чертежами, проспектами, инструкциями. Если качество товара, характеризуемого родовыми признаками, в договоре не определено, продавец обязан поставить товар не ниже среднего качества (§ 243 ГГУ, ст. 1246 ФГК).

Важным атрибутом договора купли-продажи является цена товара. Свобода усмотрения сторон в установлении цены товара приводит нередко к значительному отрыву цены товара от его стоимости. Формально оставаясь превращенной формой стоимости (меновой стоимостью) товара, фактически его цена целиком зависит от соотношения спроса и предложения (Nachfrage und Angebot). Большое влияние на величину цены товара оказывают не только его внутренние свойства (качество, надежность, долговечность), но и эстетические, эргономические параметры (привлекательность, модность, простота и удобство пользования вещью), а также престижность торгового заведения, место его расположения, время года, современная упаковка и маркировка товарным знаком, наименованием места происхождения или указанием происхождения товара. Совокупное действие всех указанных факторов обусловливает большой разнобой цен на товары одинакового назначения и постоянное их изменение (особенно в розничной торговле).

Не случайно в США, например, говорят о «просвещенном покупателе», т.е. таком, который постоянно следит за ценами и покупает не столько тогда, когда возникла потребность, а когда это выгодно. Любая покупка для подобного покупателя (а их в стране большинство) обычно начинается с чтения газет или просмотра рекламных телепередач. Так, «Вашингтон пост» помещает рекламу продовольственных магазинов ежедневно, а по средам, как и практически все другие газеты, выходит со специальной вкладкой — «Продукты».

Условия любого договора купли-продажи заключаются в адекватную ему форму. Обычно стороны вправе сами избирать форму договора: устную, письменную или специальную. Однако для купли-продажи недвижимости, как правило, форма договора устанавливается законом. Например, в Великобритании продажа недвижимости оформляется «договором за печатью», а в США — «документом за печатью о формальном отказе от права». Обязательная письменная форма с нотариальным или судебным удостоверением либо занесением в поземельную книгу требуется для продажи недвижимости в ФРГ (§ 313 ГГУ). В письменной форме совершаются и сделки с движимым имуществом, если его цепа превышает определенную сумму (например, во Франции 5 тыс. франков, а в США — 500 долл.) Важное значение определению момента перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю придают право, доктрина и практика. Более того, по мнению Г. Ласка, «правовые нормы о продаже представляют собой сочетание норм договорного права и норм о праве собственности». Согласно § 433 ГГУ продавец вещи обязан передать покупателю не только вещь, но и право собственности на вещь. Поэтому весьма важно четкое определение момента перехода к покупателю права собственности на вещь.

С моментом перехода права собственности па приобретаемую вещь связано, в частности, возникновение у покупателя права распоряжения вещью по своему усмотрению. Одновременно покупатель несет риск случайной гибели или порчи вещи. Если право собственности перешло к покупателю ранее передачи ему вещи и вещь случайно погибнет, покупатель обязан уплатить покупную цену. В случае объявления несостоятельности продавца покупатель-собственник и его кредиторы вправе требовать выделения вещи из конкурсной массы. Собственнику-покупателю принадлежат и плоды вещи, и причитающееся за нее возмещение, например страховое возмещение в случае гибели вещи. В то же время покупатель-собственник отвечает за вред, причиненный вещью.

Существуют две системы определения момента перехода права собственности к приобретателю вещи по договору: в силу одного лишь соглашения о продаже вещи (США, Великобритания, Франция) или при условии передачи самой вещи (ФРГ, Швейцария). Однако из общих правил имеются исключения. Так, во Франции право собственности на продаваемую вещь возникает у покупателя с момента соглашения, если только вещь обладает индивидуально-определенными признаками (ст. 1138, 1583 ФГК).

Для перехода права собственности на вещь, определяемую родовыми признаками, требуется ее индивидуализация, как правило, осуществляемая одновременно с передачей. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю с момента регистрации сделки в реестре хранителя ипотек.

Аналогичным образом в США по договору «продажи индивидуально определенного товара» при отсутствии соглашения, обыкновений, общепринятой практики делового оборота либо поведения, свидетельствующего о намерении сторон, право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора. Если же товар не индивидуализирован в момент заключения договора, или если его нет в наличии, или если он не является собственностью продавца, право собственности на товар переходит к покупателю после того, как «товар в соответствии с договором безоговорочно выделен для исполнения договора продавцом с согласия покупателя или покупателем с согласия продавца».

В ФРГ и других странах, где возникновение у покупателя права собственности связывается с передачей вещи, под «передачей» вещи чаще всего понимается физическое ее вручение (переход из рук в руки), или символическое вручение (например, передача ключа от строения), или передача товарораспорядительных документов. По мнению К. Ларенца, под «передачей» понимается (в смысле § 433 ГГУ) создание непосредственного обладания путем фактического господства над вещью, иначе говоря, «физическая передача вещи» в смысле абз. 1 § 854 ГГУ.

Поскольку и в системе возникновения права собственности на приобретаемые вещи при наличии одного лишь соглашения передача вещей имеет важное практическое значение, этой операции уделяется немалое внимание в законодательстве Франции, США и других стран. В частности, в соответствии со ст. 1604 ФГК «предоставлением вещи является перенесение проданной вещи во власть и владение покупателя». В силу ст. 1606 ФГК предоставление движимых вещей производится посредством действительной передачи или передачи ключей от строений, где предметы находятся. -Обязанность предоставить недвижимость является выполненной со стороны продавца, если он передал ключи, поскольку дело идет о строении, или передал документы, устанавливающие собственность» (ст. 1605 ФГК). Порядок «сдачи товара» продавцом, в том числе его «отгрузки», в США подробно регламентируют ст. 2-503-2-505 ЕТК США.

Как в законодательстве, так и в литературе особо выделяются обязанности сторон по договору купли-продажи. Например, во Франции обязанностям продавца посвящены ст. 1602-1649, а обязанностям покупателя — ст. 1650-1657 ФГК. Помимо общей обязанности передать вещь и право собственности на нес продавец обязан гарантировать покупателю «спокойное и полезное владение» переданной вещью. Это означает, что продавец прежде всего должен гарантировать покупателя от эвикции, т.е. отобрания вещи по решению суда. Кроме того, он обязан дать гарантию отсутствия в вещи скрытых недостатков, делающих невозможным нормальное пользование вещью. Продавец несет обязанность гарантии также и в случае, когда проданная недвижимость обременена сервитутами, о которых продавец не заявил в момент продажи (ст. 1626, 1638 ФГК).

Основные обязанности покупателя — принять вещь и оплатить ее. Законодательство по общему правилу предусматривает, что цена вещи должна быть уплачена в тот день и в том месте, как это определено договором (ст. 1650 ФГК). Если же договором порядок оплаты не регламентирован, то «покупатель должен произвести платеж в том месте и в то время, где и когда должно произойти предоставление вещи» (ст. 1651 ФГК). Законодательство Франции, как, впрочем, и других стран, подробно регламентирует многие «вспомогательные» обязанное] и, сопутствующие указанным основным обязанностям покупателя, касающиеся, в частности оплаты расходов по совершению самого договора купли-продажи, задержки уплаты покупной цены, процентов по ней и защиты интересов продавца, не получившего платежа. В силу двусторонности обязанностей покупателя и продавца этим обязанностям корреспондируют их взаимные права.

За нарушение обязанностей предусматривается имущественная ответственность. Продавец в первую очередь отвечает за непередачу и скрытые недостатки вещи. При непередаче вещи покупатель вправе потребовать реального исполнения обязательства и возмещения убытков либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 1610, 1611 ФГК). В соответствии со ст. 1641 ФГК продавец даст гарантию за скрытые недостатки проданной вещи, делающие ее непригодной к употреблению по предусматриваемому договором назначению. Продавец не отвечает лишь «за явные пороки, в наличии которых покупатель мог бы убедиться сам» (ст. 1642 ФГК). В случае обнаружения скрытых недостатков покупатель, по общему правилу, вправе по своему выбору: «или отдать вещь обратно, или требовать возвращения цены, или сохранить вещь за собой и потребовать возвращения части цены по определению экспертов» (ст. 1644 ФГК). Продавец, знавший о недостатках вещи, «обязан кроме возвращения покупной цены возместить покупателю все убытки» (ст. 1645 ФГК).

Сходные последствия предусматривает также право ФРГ. В соответствии с § 378 ГГУ покупатель обязан осмотреть переданную ему вещь и сообщить продавцу о наличии недостатков. Если имеются основания для привлечения продавца к ответственности за эти недостатки, покупатель вправе вернуть вещь и потребовать возврата покупной цены или уменьшения ее размера. Он имеет право также потребовать замены вещи, определяемой родовыми признаками (§ 480 ГГУ). Возмещение убытков возможно лишь при условии, что вещь имела недостатки уже в момент заключения договора, и продавец знал об этом, но не сообщил покупателю. В Великобритании и США ответственность продавца за недостатки проданных вещей выражается в расторжении договора с возмещением убытков либо в возмещении причиненных покупателю убытков, если вещи (товары) по качеству не соответствуют требованиям ст. 2-314 ЕТК США.

Покупатель прежде всего отвечает за неоплату вещи. Оплата может осуществляться наличными, чеками, переводами, путем акцепта счета кредитора в банке и другими способами. В случае неоплаты купленной вещи продавец вправе: не передавать вещь, если, конечно, она еще не была передана (ст. 1612 ФГК); истребовать обратно переданную вещь; удовлетворить свои требования из суммы, вырученной от продажи вещи. Продавец вправе также взыскать покупную цену и причиненные ему убытки.

В Великобритании и США при неоплате товара продавец, даже если право собственности уже перешло к покупателю, вправе удержать непереданный товар, остановить его в пути либо повторно перепродать (ст. 2-705-2-706 ЕТК США). В некоторых случаях за покупателем признается право отказа от уплаты покупной цены. Например, в Японии такое право принадлежит покупателю в случаях, когда право в отношении вещи оспаривается третьим лицом и существуют опасения, что покупатель в полном объеме или частично утратит право на товар (ст. 576 ЯГК).

studme.org

Смотрите так же:

  • Пенсия у полиции со скольки лет Пенсия полицейским в 2018 году Сотрудники полиции приравнены к военным и взаимодействие с ними регулируется соответствующими законами. Какая пенсия у полицейских, особенности расчета стажа и нюансы оформления – об этом наша статья. В 2018 году (начиная с января) - планируется […]
  • Что нужно для разрешения на перепланировку Разрешение на перепланировку Владелец квартиры или нежилого помещения для получения разрешения на перепланировку (до начала работ по перепланировке) должен подготовить пакет документов и запастись терпением. Кроме очередей в "Одно окно", сложности появляются по причине ограниченного […]
  • Образец заявления по утере инн Что делать, если потерял ИНН В налоговой службе информация о физических и юридических лицах хранится в Едином государственном реестре (ЕГРН). Главный ответ на вопрос, как восстановить ИНН при утере – сделать запрос в ЕГРН. Полномочия на это есть у сотрудников налоговой службы, которые на […]
  • Пособия по потере кормильца в 2018 году сумма Социальное пособие по потере кормильца в 2018 году: размер, порядок расчета и оформления На государственном уровне предусмотрена поддержка нетрудоспособной части населения в случае отсутствия постоянного дохода. В частности – выплаты по потере кормильца для определенной категории […]
  • Увеличение размера военных пенсий Военные пенсии: Размер, индексация, надбавки Пенсионное обеспечение военнослужащих, уволенных с военной службы, и членов их семей осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 12 февраля 1993 г. №4468-1 «О пенсионном обеспечении лиц, проходивших военную службу, службу в […]
  • Земельный налог в актах выполненных работ в рб Журнал."Сметное дело" 04.07 Бюджетные организации В номере: Новации в строительной отрасли в 2018 году. Отдельные ситуации и особенности при проектировании строительства объектов. Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации. В номере: Подрядные торги, торги […]
  • Начисление налогов заработной платы Расчет и начисление заработной платы работникам - порядок Отправить на почту Начисление заработной платы осуществляется методами, во многих случаях принципиально различающимися. Изучим их сущность и порядок применения. Какими бывают виды заработной платы? В трудовых правоотношениях можно […]
  • Алименты до скольки платятся До какого возраста отец обязан платить алименты на ребенка? Выплата алиментов производится до достижения ребенком совершеннолетнего возраста. Это общее правило, которое предусматривает и некоторые исключения. О том, до скольких лет платят алименты в тех или иных случаях, читайте в […]