Давать залог агентству

Главная / Давать залог агентству

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

В этой публикации я хотел бы рассмотреть такое распространенное явление как задаток за квартиру, и рассказать о том, как правильно дать задаток при покупке квартиры. Все полученные рекомендации можно применять и в других сферах сделок, в которых продавец требует задаток, я решил рассмотреть этот момент именно на примере покупки недвижимости, поскольку он является наиболее распространенным.

Итак, вы хотите купить недвижимость, подобрали подходящий вариант, договорились с продавцом о цене. Далее всегда нужно пройти определенные процедуры, которые необходимы для полноценного оформления договора купли-продажи. Продавец должен подготовить квартиру к продаже – получить все необходимые выписки из реестров, а покупатель должен подготовить необходимую сумму для проведения расчета: снять деньги со своих счетов, вывести из бизнеса или оформить ипотечный кредит.

За это время каждая из сторон может изменить свои намерения: продавец недвижимости может подыскать другого покупателя, который готов заплатить больше или вообще передумать продавать квартиру, покупатель тоже может найти более интересный для себя объект недвижимости и отказаться совершать покупку. Чтобы и продавец, и покупатель были защищены от этих рисков, принято давать задаток за квартиру.

Что такое задаток?

Понятие задатка оговорено в Гражданском кодексе. Обязательно изучите его нормы, касающиеся задатка, для своей страны. Задаток – это денежная сумма, переданная покупателем продавцу в счет исполнения своих будущих обязательств, подтверждающая намерение совершить покупку.

Следует понимать, что задаток отличается от залога, поскольку залог всегда дается на возвратной основе, а задаток – нет. По своей экономической сути задаток ближе к авансу, но и здесь есть отличия, поскольку авансовый платеж в случае срыва сделки должен быть возвращен, а задаток – нет.

Фактически задаток за квартиру подтверждает намерения обеих сторон (подчеркиваю: обеих, а не только покупателя!) совершить сделку. Поскольку юридически задаток оплачивается в счет будущих обязательств сторон, то для того, чтобы дать задаток при покупке квартиры, необходимо уже иметь договор, подтверждающий возникновение между сторонами этих обязательств.

Какой-либо договор задатка, соглашение о задатке или, тем более, расписка не смогут в полной степени подтвердить факт возникновения обязательств между сторонами. При возникновении судебных разбирательств по таким документам могут возникнуть проблемы, поскольку их можно трактовать двояко. Поэтому в идеале для того, чтобы дать задаток за квартиру, нужен именно договор купли-продажи квартиры, так как именно из него вытекают нужные нам обязательства. А поскольку такой договор невозможно заключить без наличия всех необходимых документов и, собственно, денег, ради получения которых он и откладывается, то задаток лучше всего оформить предварительным договором купли-продажи квартиры.

При этом в договоре необходимо четко указать, что подразумевается под задатком, в какой сумме он передается, что подтверждает передачу денег (например, факт подписания договора или отдельная расписка о получении денег), что задаток учитывается как часть общей суммы сделки, и какова дальнейшая судьба задатка при неисполнении одной из сторон своих обязательств.

Что произойдет с задатком, если сделка не состоится?

Ответ на этот вопрос прописан в Гражданском кодексе и зависит от того, по чьей вине сорвется сделка с недвижимостью.

– Если это произойдет по вине покупателя (он по любым причинам откажется покупать квартиру), то сумма задатка останется у продавца;

– Если это произойдет по вине продавца (он по любым причинам откажется продавать квартиру), то он обязан будет вернуть покупателю двойную сумму задатка. То есть, продавец тоже рискует этой суммой.

Эти моменты следует прописать, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры.

Какой задаток давать при покупке квартиры?

Второй немаловажный момент – определение суммы задатка за квартиру. Размер задатка, как правило, не оговаривается ни в каких законодательных документах, поэтому зависит только от непосредственной договоренности продавца и покупателя.

Чаще всего сумма задатка за квартиру составляет 1-2% от ее стоимости, редко доходит до 5% и еще реже – до 10%. Это может быть не обязательно точная доля, но и какая-то фиксированная круглая сумма. И продавец, и покупатель могут быть при разных обстоятельствах заинтересованы в разной сумме задатка.

Скажем, покупатель может быть заинтересован в большой сумме задатка, чтобы снизить вероятность того, что продавец откажется от сделки (ведь тогда он должен будет вернуть в два раза большую сумму). То есть, при большом задатке продавцу сложнее будет найти покупателя, который заплатит настолько больше, чтобы перекрыть сумму задатка. Но и продавец может быть заинтересован в большом задатке, например, если он продает недвижимость достаточно дорого, и боится, чтобы покупатель не передумал.

Маленькая сумма задатка всегда увеличивает риски того, что сделка не состоится, поскольку ее не так страшно потерять.

Как дать задаток за квартиру?

Предлагаю вашему вниманию своего рода алгоритм передачи задатка при покупке квартиры (наиболее распространенный и желательный вариант, конечно же, в разных странах и разных случаях действия могут отличаться).

1. Договоренность обо всех условиях сделки. В первую очередь, продавец и покупатель должны прийти к консенсусу по всем параметрам будущей сделки:

– полная стоимость недвижимости;

– срок окончательного оформления сделки;

– способ проведения расчетов;

– какие расходы берет на себя каждая сторона;

– сроки освобождения квартиры и т.д.

2. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры. Лучше всего оформлять такой договор нотариально (в ряде стран это вообще обязательно). Нотариус проверит все уже имеющиеся документы, определит, правомочны ли стороны, не нарушаются ли права третьих лиц и т.д.

3. Передача задатка. После того, как договор будет подписан, например, непосредственно в присутствии нотариуса, можно передать задаток за квартиру продавцу. Если этого требует договор, факт передачи денег следует подтвердить распиской, которая до момента проведения полного расчета и подписания окончательного договора купли-продажи недвижимости будет находиться у покупателя.

Теперь вы знаете, что представляет собой задаток за квартиру, каким он может быть, на что следует обратить внимание и как правильно дать задаток при покупке квартиры. Надеюсь, что эта информация будет для вас полезной.

Сайт Финансовый гений – это бесплатная возможность повысить свою финансовую грамотность, научиться грамотно и эффективно использовать личные финансы, освоить разные способы заработка и инвестирования. Оставайтесь с нами, изучайте предложенные материалы, следите за обновлениями, задавайте вопросы и общайтесь с пользой на нашем финансовом форуме. До новых встреч!

Хотите получать уведомления на email о выходе новых публикаций?

fingeniy.com

Давать залог агентству

На российском рынке вторичной недвижимости сложилась практика, при которой граждане, желающие купить жилье, могут лишиться уже внесенного аванса. Агентства недвижимости, защищающие преимущественно интересы продавцов, навязывают покупателям договоры купли-продажи, составленные таким образом, что вся материальная ответственность за отказ от сделки ложится на покупателя.

Истории, когда покупатель дал аванс, а продавец на следующий день нашел другого покупателя за большую сумму — на рынке недвижимости не редкость. И что? Продавец спокойно вернул аванс, продал дороже и не понес никакой ответственности за односторонний выход из сделки. А если покупатель по каким-либо причинам откажется от сделки? Скорей всего, денег своих он никогда больше не увидит — это предусмотрено в договорах купли-продажи. И когда пытаешься объяснить им, что договор — это «продукт непротивления сторон» (Ильф, Петров), и объясняешь свою позицию, ответ, как правило такой: «Мы ничего не можем сделать, это форма договора, составленная нашими юристами».

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ) Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Для справки ст. 416 – невозможность выполнения обязательств по независящим от сторон причинам.

И хорошо, если аванс принял продавец — в этом случае у покупателя больше шансов вернуть свои деньги при расторжении сделки. Но чаще бывает, что агентства деньги берут сами. При этом они почти всегда отказываются показать договор с продавцом, на основании которого они взяли деньги. Причины самые разные — коммерческая тайна, запрет юристов, отсутствие руководителей и т. д. Хотя по закону продавец должен выдать принимающей деньги стороне нотариальную доверенность на конкретное лицо.

А между тем причин выйти из сделки у покупателя гораздо больше, чем у продавца. Чаще всего такими причинами становятся несоответствия в документах на собственность. К примеру, если квартира была приватизирована до 1998 г. и в ней проживали несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, то выросшие сейчас дети имеют право в судебном порядке получить эту квартиру независимо от того, сколько добросовестных приобретателей ею владели. Поэтому необходимо обязательно проверить, как велась приватизация квартиры.

Кроме того, если продавец показывает вам паспорт, где его паспортные данные не соответствуют паспортным данным в документах о собственности на квартиру, проверьте, по каким основаниям он менял паспорт и сколько раз. И тем более проверьте регистрацию брака. В нашей практике был случай, когда продавец «вспомнил», что состоял в браке на момент приобретения квартиры, за несколько часов до сделки и пообещал привезти нотариальное согласие бывшей супруги на продажу квартиры. И как проверить, эта женщина являлась бывшей супругой или просто знакомая подъехала друга выручить? Если на сделку пришел продавец и заявил, что, приобретая эту недвижимость ранее, в зарегистрированном браке не состоял, попросите подтвердить его это документально. Например, архивной выпиской из органов ЗАГС, а не нотариальным соглашением.

Таким образом, как только вы видите несоответствие данных в документах или вам отказываются предоставить ту или иную справку и у вас нет надежного специалиста, который все документы может проверить, вы отказываетесь от сделки. Но при этом не возвращают не только ваш аванс, но и не компенсируют потраченное время и силы на проверку документов.

Какой же выход из создавшейся ситуации? Национальный союз защиты прав потребителей в договорах купли-продажи квартир рекомендует использовать следующий пункт: «Если сделка по отчуждению объекта не осуществляется по вине покупателя, то вся сумма аванса переходит в собственность продавца. Если сделка не осуществляется по вине продавца, то вся сумма аванса возвращается покупателю в течение трех дней с момента требования. При продаже квартиры третьим лицам аванс возвращается в двойном размере». Такой пункт поможет вам вернуть свои деньги, если вы вдруг решили отказаться от покупки квартиры, которая продается через агентство.

www.vedomosti.ru

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

pikabu.ru

Задаток при ипотеке

Покупка квартиры в ипотеку происходит в несколько этапов. Обычно заемщики выясняют, даст ли банк им ссуду на выгодных условиях в принципе, а потом изучают рынок, чтобы подыскать подходящий объект. Понравившийся вариант должен пройти много этапов согласований с банком, поэтому из опасения упустить выгодную сделку, покупатели идут на передачу задатка продавцу, удостоверяя свою готовность купить именно эту квартиру.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Купить квартиру с использованием договора задатка в ипотеку можно, но только при этом следует заранее поставить о своем намерении в известность кредитодателя. Банк вычитает сумму задатка из суммы первоначального взноса, но данная операция требует обязательного согласования.

Чтобы договор приобрел юридическую силу, в нем обязательно должна быть указана следующая информация:

  1. Перечислены все совладельцы квартиры, выступающей объектом сделки, а также все покупатели.
  2. Приведены паспортные данные всех участников сделки, а также адреса их постоянной регистрации.
  3. Указана цена, за которую покупатель согласен купить, а продавец продать данную квартиру.
  4. Сумма задатка, вписанная не только цифрами, но и прописью.
  5. Все важные характеристики квартиры: этаж, площадь, адрес, кадастровый номер.
  6. Ответственность обеих сторон за неисполнение любого из обязательств по договору.

Настоятельно рекомендуется приложить к договору задатка справку из психоневрологического диспансера о том, что стороны не находились в момент совершения сделки на учете. Это поможет в будущем избежать судебных разбирательств на почве того, что продавец или покупатель находился в недееспособном состоянии при подписании договора о задатке.

Закон позволяет составлять договора задатка в простой письменной форме. Однако, учитывая юридическую значимость договора, а также размеры передаваемых сумм, рекомендуется обратиться к юристу, чтобы он помог правильно сформулировать документ, указав все, что требуется вносить в договора такого рода по закону.

Также следует уделить внимание и расписке в получении денег. Эту бумагу, напротив, продавец обязан написать собственноручно в присутствии покупателя. Подпись – это не достаточное заверение, так как потом продавец может сказать, что подпись подделана. Доказать подделку документа, написанного от руки, намного труднее. В расписке указываются:

  • стороны (включая паспортные данные);
  • сумма;
  • дата;
  • обязательно должно быть написано, что деньги передаются именно как задаток, со ссылкой на договор о задатке;
  • собственноручная подпись продавца, идентичная той, что в паспорте.

Можно напечатать расписку. Но в этом случае потребуется обязательно заверить ее у нотариуса.

Аванс при ипотеке

Продавец квартиры может попросить не только задаток, но и аванс. Правильно оформленный задаток (ст. 380 и 381 ГК РФ) является обеспечением будущей сделки. Но аванс таким обеспечением не является. При отказе покупателя от подписания договора купли-продажи, продавец вернет аванс, но не вернет задаток. Задаток вернет продавец и столько же еще сверху, если от сделки откажется именно он.

kreditipo.ru

Задаток при покупке квартиры. вне закона!

Обычно при купле-продаже жилья риэлторы предлагают передать аванс либо заключить соглашение о задатке. Разбираемся, что надежнее для каждого из участников сделки и как избежать возможных уловок. ЗАДАТОК: ВЫГОДНО, НО. «ВНЕЗАКОННО» На практике при сделках с недвижимостью бесспорно лидирует задаток. Он позволяет убить сразу двух зайцев : оплатить часть цены квартиры (платежная функция) и гарантировать заключение сделки (обеспечительная функция). Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой — автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Так, если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу. А если хозяин жилья отказывается выполнять свое обещание о продаже либо «загоняет» квартиру третьему лицу, то обязан вернуть обиженному покупателю задаток и сверх него такую же сумму (т.е. фактически компенсация составляет двойной размер задатка). Казалось бы: все логично и взаимовыгодно, лучше не придумаешь! Однако квалифицированные юристы предупреждают о «засаде»: буквально по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ договора купли-продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля-продажа), в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации. Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением сделок, попросту. недействительны! Однако сразу успокоим: сложившаяся и устоявшаяся благодаря усилиям риэлторов практика такова, что участники сделок в подавляющем большинстве случаев добровольно выполняют условия соглашений о задатках, несмотря на их юридическую необязательность (о которой большинство граждан, к слову, и близко не догадывается!). И только если «нарушитель» соглашения оказывается несговорчив и дело доходит до суда, то там при разбирательствах всплывает недействительность условий о задатке и добиться их соблюдения не удается. Нередко дело заканчивается тем, что суд постановляет вернуть внесенную сумму покупателю, поскольку при отсутствии законного соглашения о задатке эти деньги признаются неосновательным обогащением продавца.

АВАНС: НЕЗАМЕНИМ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ СДЕЛКАХ

Как мы убедились, соглашения о задатках, эффективно дей ст вующие благодаря сложившейся практике, весьма серьезно связывают будущих покупателя и продавца, грозя убытками тому, кто откажется от сделки, независимо от уважительности причины (кроме случаев, когда сделка срывается оттого, что продавец изначально сознательно ввел покупателя в заблуждение). Такое положение вещей обычно выгодно для приобретателей жилья, которые стремятся «застолбить» приглянувшуюся квартиру. А вот для продавцов вариант с задатком может быть слишком обременителен, если они являются участниками альтернативных сделок (цепочки договоров, при которых собственник, продавая свое жилье, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другую квартиру). В таких ситуациях продавец, что называется, сам себе не хозяин: он зависит от подбора подходящего варианта для покупки нового собственного жилья и, соответственно, от готовности к сделке владельца этой жилплощади. Поэтому при альтернативных сделках риэлторы советуют очень осторожным продавцам оформлять с покупателями соглашение не о задатке, а об авансе. Надо отметить, что этот вид платежа Гражданский кодекс вообще практически никак не регулирует и по сути отдает выработку его условий на откуп договаривающимся сторонам. Практика же идет по такому пути: аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку из-за несостоявшейся альтернативы. А, МОЖЕТ, ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР? Дотошные юристы предлагают третий вариант «закрепления» договоренности покупателя с продавцом о будущей сделке. Это — предварительный договор купли-продажи. Тут уже речь идет о полноценном правовом документе, в котором весомо прописаны обязательства сторон по заключению сделки купли-продажи и санкции на случай нарушения договоренностей. Специалисты подчеркивают преимущества предварительного договора: 1)он определяет срок, когда будет заключен основной договор купли-продажи квартиры. Если такой срок прямо не указан, то основная сделка должна быть заключена в течение года после предварительной (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ ); 2)в нем фиксируются условия основного договора, в частности – цена квартиры; 3)если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, то другая сторона вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК). Обратите внимание: хитрые риэлторы нередко предлагают заключить предварительный договор. только покупателю квартиры. «Фишка» в том, что второй стороной такой сделки является само агентство недвижимости. Получается, что покупатель приобретает обязательства перед риэлторами — гарантирует им, что не откажется от приобретения жилья, а сам при этом не получает никаких гарантий от продавца — ведь с ним никаких соглашений не оформляется. В конечном итоге в выигрыше оказывается лишь предусмотрительное агентство недвижимости: если передумает заключать обещанную сделку покупатель, то будет обязан выплатить неустойку риэлторам. Если передумает продавец, то покупателю ничего не светит, поскольку агенство за хозяина жилья не в ответе. А если риэлторы умудрились сами еще и с продавцом отдельный предварительный договор заключить, то и с него сдерут неустойку за отказ в собственный карман. Так что, если риэлторы предлагают вам «очень надежный и выгодный предварительный договор», внимательно вчитывайтесь в его содержание, особенно — в пункт об участниках сделки.

Читайте также

Что делать, если попал в ДТП из-за канализационного люка

Читателей «КП» консультирует Почетный адвокат России Леонид Ольшанский

Что делать, если ветки соседского дерева затеняют дачу

m.kp.ru

Смотрите так же:

  • Что выгодней пенсия по старости или по инвалидности Человек может потерять способность трудиться по причине болезни, травмы, врожденных особенностей организма или же с наступлением определенного возраста. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный […]
  • Суды субъектов рф их полномочия Суды субъектов рф их полномочия 5.3. Суды субъектов РФ Суды субъектов РФ – это верховные суды республик, краевые и областные суды, суды городов федерального значения, суды автономной области и автономных округов. Компетенция судов субъектов РФ. Суды субъектов РФ обладают следующими […]
  • Общая характеристика общей собственности Право общей собственности Понятие и виды права общей собственности 1. Понятие права общей собственности Общая собственность представляет собой принадлежность вещи не одному собственнику, а одновременно нескольким лицам (сособственникам). Например, братья как наследники после смерти отца […]
  • Виды вакуумных коллекторов Солнечный коллектор - энергия Солнца в доме! СОЛНЕЧНЫЕ КОЛЛЕКТОРЫ. Обзор видов солнечных коллекторов. Достоинства и недостатки. Во время нынешнего кризиса у всех на слуху новое слово - «коллектор». Английское слово collect многозначно, но основное его значение - собирать что-либо. […]
  • Можно ли взять кредит если есть штрафы Дадут ли в банке кредит, если есть долг у судебных приставов Оформить заявку и получить ответ из банка всего за 30 минут→ Если есть долг у судебных приставов, то можно с полной уверенностью сказать, что новый кредит не дадут. Причем даже при полном погашении задолженности, не нужно […]
  • Земельный налог в актах выполненных работ в рб Журнал."Сметное дело" 04.07 Бюджетные организации В номере: Новации в строительной отрасли в 2018 году. Отдельные ситуации и особенности при проектировании строительства объектов. Порядок проведения государственной экспертизы проектной документации. В номере: Подрядные торги, торги […]
  • Как вернуть страховку по каско Хочу расторгнуть КАСКО У любого владельца полиса КАСКО может возникнуть острая необходимость расторгнуть действующий договор. Но для того, чтобы легко и безболезненно расстаться со страховой компанией, потребуется знание особенностей и нюансов, касающихся процедуры досрочного […]
  • Освобождение от наказания в уголовном процессе Освобождение от уголовной ответственности Понятие и юридическая природа освобождения от уголовной ответственности В соответствии с задачами и принципами уголовного права реакция государства на нарушение установленных им уголовно-правовых запретов должна быть, с одной стороны, […]